الأمور القانونية المتعلقة بشراء العقارات في تركيا

أصبحت تركيا مكانًا شهيرًا لقضاء العطلات نظرًا لروعة سواحلها الواسعة المشمسة، وبيئة البحر الأبيض المتوسط. اضافةً الى كونها من اسرع الاسواق نموًا في العالم. يُسمح للأجانب بشراء الأراضي والعقارات في تركيا و تسجيلها على اسمائهم، طالما أن العقارات في المدن وليست في القرى، أو المناطق الريفية، أو العسكرية. تحدد المادة 35 من الدستور التركي قوانين الملكية. تنص هذه المادة على أن لكل فرد الحق في امتلاك أي شيء، وأن هذه الحقوق لا يمكن تقييدها إلا بأحكام قانونية أخرى، مثل أنظمة تقسيم المناطق، والقيود المفروضة على المهاجرين، وأمور الأخرى. للحصول على سند ملكية، يجب تقديم طلب إلى مكتب السجل العقاري المحلي، حيث يقع العقار. يقوم مكتب السجل العقاري بتحويل الملكية بعد إجراء عمليات البحث والتحقق المناسبة للشروط المذكورة أعلاه.

يجب تقديم الإثباتات أو الأوراق المتعلقة بتحويل مبلغ الشراء بالكامل إلى تركيا، ليتمكن مكتب السجل العقاري من المضي في سياق المعاملة. أثناء المعاملة، يُستحق رسم بنسبة 1٪ (أي ضريبة)، ويُدفع من من قبل البائع والمشتري معاً (ملاحظة: أصبحت هذه النسبة الآن 1.5%). تخضع المباني الخاصة لضريبة الملكية السنوية بنسبة 0.3%، والتي يتم تحصيلها من قبل البلديات (أي السلطات المحلية). خلال السنوات الخمس الأولى، تكون العقارات المشيدة حديثًا خالية من دفع الضرائب العقارية السنوية.

يتطلب نظام الضرائب التركي إعادة تقييم جميع العقارات كل خمس سنوات. يمكن إعادة بيع الممتلكات التي تم الحصول عليها أو تأجيرها، مع نقل الإيرادات خارج تركيا. عند شراء عقار لأسباب تجارية، تطبق قواعد أخرى. يعد تسجيل الأرض أمرًا بالغ الأهمية، عندما يشتري فرد أجنبي عقارًا. في تركيا، يوجد لدى إدارة السجل العقاري مديريات إقليمية مقسمة إلى مكاتب مقاطعة وكلها خاضعة للإدارة الحكومية.

في عام 2020 ، صنف تقرير الاستثمار العالمي (UNA) تركيا في المرتبة الثانية ضمن آسيا، من حيث الاستثمار الأجنبي المباشر. في حين بلغ إجمالي تدفقات رؤوس أموال المستثمرين الأجانب المباشرة 12.94 مليار دولار في 2018 ، بعد ان كانت 11.48 مليار دولار في العام السابق. استثمرت بعض دول الاتحاد الأوروبي بكثافة في تركيا. تعد الولايات المتحدة ثاني أكبر مستثمر في تركيا بعد هولندا. يمثل الاستثمار الهولندي في تركيا 15.8٪ من إجمالي الاستثمار الأجنبي.

ما هي متطلبات شراء عقار بالنسبة للأجانب في تركيا؟

في الغالب، يهتم الأجانب بالاستثمار في تركيا في الوقت الحاضر. إذا كنت ترغب في شراء عقار في تركيا، قد تكون مهتماً بالحصول على الجنسية التركية من خلال عملية الاستثمار.

يتطلب شراء منزل في تركيا مجموعة من الوثائق:

• رقم تعريفي لأغراض الضريبة.
• حساب مصرفي تركي (تعرف على كيفية فتح حساب مصرفي تركي.)
• مستند من بلد إقامتك (مثل فاتورة الكهرباء).
• صورتان شخصيتان

ما هي قوانين وإجراءات شراء العقارات في تركيا؟

يجب عليك أولاً تحديد موقع المنزل الذي ترغب في شرائه. بمجرد اختيارك للعقار المثالي، ستقوم الوكالة بصياغة عقد معك، يوضح شروط وأحكام الشراء. سيشمل ذلك مبلغ وديعتك الثابتة، والموعد النهائي لسداد الوديعة بالكامل، وتكلفة الرصيد النهائي للعقارات. خلال كافة الاجراءات، سيكون هناك مترجم قانوني تعينه مكاتب العدل الحكومية لضمان استيعابك لجميع التفاصيل.

ثم يتم نقل جواز (جوازات) سفر المشتري إلى كاتب العدل، حيث يقوم المترجم القانوني بترجمتها. فحوصات الأمن والممتلكات ستتطلب ذلك. ستستغرق الترجمة أكثر من نصف ساعة بقليل، وسيحصل المشتري على جواز السفر بعد فترة وجيزة. سيتم نقل العقد بعد ذلك إلى محامٍ محلي من قبل خبراء المكتب المحلي للوكالة والمشتري. سيتعامل محاميك مع طلبات سندات الملكية (TAPU) و رخصة السكن (Iskan) ، بالإضافة إلى مفاوضات العقود. الاسكان هو مجازيا، جواز سفر لمنزلك، يحتوي على معلومات مثل عدد الطوابق والبنية التحتية الداخلية. الطابو، هي وثيقة قانونية تحدد من يملك جزءاً ومن لا يملك. سيتم تضمين صورة المالك، بالإضافة إلى الختم والتوقيع الرسمي في هذا المستند.

من الضروري التحقق مرة أخرى من صلاحية مستند الطابو، من خلال التأكد من تطابق الاسم الموجود عليه مع اسم البائع. سيقوم محاميك بالتحقق من كل هذا من أجلك. وسيضمن أيضًا أن الطابو خالٍ من الالتزامات، ومتوافق مع الممتلكات المعنية. بعد ذلك، سيشهد المحامي والمترجم القانوني وشاهد آخر، على توقيع جميع الأطراف على العقد الذي تم صياغته. لتأمين العقار، سيُطلب منك دفع وديعة احتجاز (أقل إيداع مسموح به هو 2000 دولار أمريكي أو ما يعادله بالليرة التركية) وسيتم تحديد موعد لدفع الوديعة المتبقية، والتي تكون عادةً 1-2 % من سعر بيع العقار.

فيما يلي أحدث المعلومات اعتبارًا من أغسطس 2018. لم يعد من الواجب تقديم طلب عسكري اثناء عمليات الشراء من قبل الاجانب في 16 منطقة تركية، بدءًا من فتحية إلى بودروم وأنطاليا. ستدفع المبلغ المتبقي على العقارات الخاصة بك، وسيقوم محاميك بالتوقيع على سندات الملكية بعد استكمال جميع الوثائق الأخرى. للحصول على سند ملكية، يجب تقديم طلب إلى مكتب السجل العقاري المحلي، حيث يقع العقار. يقوم مكتب السجل العقاري بتحويل الملكية، بعد إجراء عمليات البحث والتحقق المناسبة للشروط المذكورة أعلاه. في تركيا، من الضروري أن يكون كلا الطرفين (البائع والمشتري) حاضرًا عند إدخال سجل الملكية أثناء المعاملة. بالإضافة إلى ذلك، يجب تقديم أدلة أو وثائق إلى مكتب السجل العقاري، حول التحويل كامل مبلغ الشراء إلى تركيا.

عند نقل سند الملكية، سيتم دفع جميع الضرائب والرسوم. يجب دفع رسوم المشتري بنسبة 3٪ من قيمة العقار. سيتعين عليك أيضًا دفع ضريبة الشراء (رسوم الدمغة)، والتي تساوي 4٪ من القيمة المقدرة للممتلكات. عادةً ما تكون القيمة المقدرة 60٪ من سعر الشراء، وبالتالي ستكون ضريبة الشراء 4٪ من 60٪ من قيمة العقار. يتم دفع هذه الضريبة للحكومة المحلية.

سوف تستلم الطابو الخاص بك، كمالك جديد للعقار بعد اكتمال إجراءات الشراء (سند الملكية). لتسجيل عقار في تركيا، يجب عليك أولاً التسجيل في مكتب الضرائب المحلي، وإنشاء حساب مصرفي تركي. ستحتاج إلى تقديم نموذج آخر لتحديد الهوية بعنوان منزلك في الدولة التي تقيم فيها، من أجل إنشاء حساب مصرفي تركي، بالإضافة إلى النسخة الأصلية من جواز سفرك. قد يكون هذا رخصة قيادة ، فاتورة مرافق (كهرباء ، ماء ، غاز ، وما إلى ذلك)، أو فاتورة ضريبة المجلس البلدي. سيتم إصدار رقم ضريبي خاص بك، بعد إنشاء الحساب المصرفي، وستحتاج إلى إخطار الحكومة المحلية بأنك تمتلك العقار الآن.

1.  قانون الملكية التركي

تحدد المادتان 35 و 36 من قانون تشريعات الأراضي رقم 2644 من الدستور التركي، قوانين الملكية. تنص هذه المادة على أن لكل فرد الحق في امتلاك أي شيء، وأن هذه الحقوق لا يمكن تقييدها إلا بأحكام قانونية أخرى. أنظمة تقسيم المناطق، والقيود المفروضة على المهاجرين، والقيود الأخرى هي أمثلة على القيود. يعد تسجيل الأرض أمرًا بالغ الأهمية عندما يشتري فرد أجنبي عقارًا. في تركيا، يوجد لدى إدارة السجل العقاري مديريات إقليمية مقسمة إلى مكاتب مقاطعة، وكلها خاضعة للإدارة الحكومية.

2. تسجيل الممتلكات وتسليمها

يذهب المشتري والبائع في معظم الدول الأوروبية، إلى كاتب عدل عام لنقل الملكية إلى اسم المالك الجديد. يجب تنفيذ هذا الإجراء بشكل قانوني، وفقًا لتعليمات كاتب العدل العام. كاتب العدل مسؤول أيضًا عن التسليم، والذي يأخذ عادة شكل سند نقل، وكذلك التسجيل في سجل الملكية. ومع ذلك، في تركيا، يتم الدخول في سجل الملكية من قبل مسؤول قسم تسجيل الممتلكات، وليس كاتب العدل العام. وجود الطرفين (البائع والمشتري) عند الادخال، مطلوب بموجب القانون. من الممكن تفويض هذه السلطة إلى شخص آخر، لكن هذا يحتاج إلى سند موثق عند كاتب العدل. إنها لفكرة جيدة أيضًا أن تحصل على إذن البيع من كاتب عدل رسمي كإجراء احترازي.

في تركيا، لا يتطلب وجود كاتب عدل عند تسليم مستند التحويل. المعيار الوحيد الذي ينطبق على التسليم، هو أنه يجب أن يتم كتابيًا. بعد الإدخال والتسليم ، يقدم سجل الملكية "صك" أو دليل على الملكية. يتم نقل الملكية بعد اكتمال المبنى (المباني) فقط، إذا كان لا يزال قيد الإنشاء، وبعد دفع المبلغ بالكامل.

لا يخضع الأجانب عمومًا لأي قيود قانونية عندما يتعلق الأمر بالحصول على ملكية العقارات. يلعب قانون القرى والمناطق المحظورة والأمنية العسكرية، دورًا أساسيًا ؛ تمنع المادة 87 من قانون القرية، الأجانب من حق امتلاك أرض خارج مركز القرية، إذا لم يكن قسم تسجيل الأراضي قد اكتمل بعد، أو إذا كان تابعًا لوزارة الغابات. علاوة على ذلك، قد يكون القانون الذي ينظم المواقع المحظورة العسكرية والأمنية عائقًا، ويحد من قدرة الأجانب على شراء العقارات التي تقع على مسافة معينة من المحطات العسكرية أو المناطق الحيوية من الناحية الاستراتيجية.

التشريعات الأحدث، والتي ترتبط ارتباطًا وثيقًا بتطور الوضع الاقتصادي لتركيا، وتعديل القواعد والقوانين وفقًا لمعايير الاتحاد الأوروبي، من بين أشياء أخرى ، قد تعدل أو حتى تلغي المحظورات التشريعية الأولية الموضحة أعلاه.

3.  اتمام الاجراءات

شراء العقارات في تركيا ينطوي على العديد من اللوائح. لا يجب أن تؤخذ اللوائح الرسمية فقط في الاعتبار، ولكن يجب على الأجانب أيضًا مراعاة الاستثناءات القانونية المختلفة لامتلاك العقارات. تتضمن بعض القضايا الرئيسية التي يجب معالجتها بشكل عادل وموثوق ومهني، خطط تقسيم المناطق وتاريخ الطرف البائع والقيود القانونية التي تفرضها تشريعات الملكية التركية. تقدم لك Istanbul Property مساعدة قيمة، وتسمح لك بإجراء تحقيق موضوعي وشامل بشأن العقار الذي تهتم به. يسعد طاقمنا المحترف بمساعدتك في اي وقت.

ما هي الضرائب التي يجب دفعها عند شراء العقارات في تركيا؟

يخضع غير المقيمين للضريبة على الدخل المكتسب في تركيا فقط ، كما يخضعون لمجموعة متنوعة من الضرائب الأخرى المتعلقة بالممتلكات، والتي تم تفصيلها أدناه. في تركيا، السنة الضريبية هي السنة التقويمية، وإذا أمضى الشخص 183 يومًا أو أكثر في أي سنة ضريبية في تركيا ، فيُعتبر مقيماً.

1.  رسوم التحويل التركية

عند بيع عقار في تركيا، يتحمل كل من المشتري والبائع 1.5 % من تكاليف التحويل الملكية التركية. تعتمد هذه التكاليف (التي تصل إلى إجمالي 3 % من القيمة المعلنة للممتلكات)، على القيمة المعلنة للممتلكات. من ناحية أخرى، لا يمكن أن تكون القيمة المبلغ عنها للممتلكات، أقل من "القيمة الضريبية"، التي يقررها مجلس المدينة المحلي، وتعمل كأساس لحساب الضرائب على الممتلكات. بالإضافة إلى ذلك، 1.5 % ستكون مستحقة على تسجيل المباني الجديدة المقامة على الممتلكات.

2.  ضريبة القيمة المضافة (VAT)

تبلغ ضريبة القيمة المضافة (VAT) على بيع العقارات في تركيا 18%. من ناحية أخرى، تخضع مبيعات المنازل التي يقل حجمها الصافي عن 150 مترًا مربعًا، لضريبة المبيعات بنسبة 1 %. من الممكن ألا يخضع العقار، بعد الاحتفاظ به لمدة 730 يومًا (سنتان كاملتان) لضريبة القيمة المضافة، وضريبة الشركات في تركيا، إذا كانت العقارات غير المنقولة مملوكة لشركة تركية. يخضع هذا الإعفاء أيضًا لعدد من المتطلبات الأخرى.

3. رسوم الدمغة التركية

في تركيا ، تُدفع ضريبة الدمغة على جميع اتفاقيات البيع والتأجير. تتراوح قيمتها من 0.15٪ إلى 0.75٪ ، ويتم تحديد المبلغ المستحق حسب قيمة العقد.

4.  الضرائب العقارية التركية المحلية

الضرائب العقارية التركية (المعدلات) مستحقة على دفعتين متساويتين - في مايو ونوفمبر - ويتم تحصيلها مرتين في السنة. بشكل عام، يتم احتساب الأسعار بناءً على قيمة العقار، وتخضع للحدود التالية التي تحددها السلطات الضريبية:

• للمساكن، تمثل 0.1% من المجموع.
• المباني التي لم يتم سردها بنسبة 0.2 %، تعتبر صغيرة.
• 1٪ من الأراضي.
• لا توجد ضريبة مفروضة على الأرض التي تستخدم للزراعة.
• الأرض التي تُركت شاغرة (لكنها مخصصة لأغراض البناء) 0.3% هي نسبة صغيرة.

5.  ضريبة أرباح رأس المال التركية (OGT)

تعتبر الأرباح المتأتية من بيع العقارات في تركيا كدخل في السنة التي تتحقق فيها. وهي خاضعة للضرائب بمعدل هامشي يتراوح من 15 إلى 35%. في عام 2008 ، كانت المكاسب الرأسمالية التي تصل إلى 6800 ليرة تركية (700 دولار) خالية من ضريبة الأرباح الرأسمالية. في غضون 15 يومًا بعد البيع، يجب الانتهاء من تفاصيل التخليص. لا تنطبق ضريبة أرباح رأس المال في تركيا على العقارات المكتسبة بعد الأول من يناير 2007 ، والمحتفظ بها لأكثر من 5 سنوات.

6.  ضريبة الميراث التركية (IHT)

تتراوح معدلات ضريبة الميراث التركية من 1٪ إلى 30٪. يتم خصما من القيمة الخاضعة للضريبة للممتلكات الموروثة لحساب الضريبة على الأصل.

ما هي القيود المفروضة على قانون إمتلاك العقارات في تركيا؟

القيود المفروضة على قانون تملك العقارات في تركيا مذكورة أدناه:

• قيود المنطقة والموقع: بشكل فردي، قد يمتلك الأجانب ما يصل إلى 30 هكتارًا (300.000 متر مربع) من الممتلكات غير المنقولة لأي سبب من الأسباب. يمكن زيادة هذه القيمة إلى 60 هكتارًا كحد أقصى، من خلال الحصول على موافقة مجلس الوزراء، لتصبح (600000 م 2). في المناطق العسكرية والأمنية المحظورة، لا يمكن شراء العقارات. من أجل التأكد مما إذا كان العقار يقع في منطقة محظورة، من الضروري الحصول على موافقة السلطات العسكرية في المنطقة ذات الصلة.
• القيود المفروضة على الغرض المقصود من العقار: يتم قبول مختلف الاغراض لشراء عقار في تركيا. ومع ذلك، يتم استخدام منهجيات خاصة لأسباب مختلفة. مبدئياً، إذا اشتريت عقارات مبنية (مثل منزل أو شركة أو مبنى)، فلديك الحرية الكاملة في استخدامها لأي غرض تريده. قد ترغب في شراء أرض غير مطورة، والتخطيط لبناء هيكل أو استخدامها للأغراض الزراعية. في هذه الحالة، يجب تقديم خطة مشروع التطوير العقاري إلى وزارة البيئة والتخطيط العمراني في غضون عامين من شراء العقار. الأجانب الذين ليس لديهم مشروع تطوير لا يمكنهم شراء أرض لم يتم البناء عليها.
• القيود المفروضة على ملكية الشركات الأجنبية للعقارات: يمكن للشركات التجارية الأجنبية التي لها وضع قانوني، والتي تم تأسيسها وفقًا للقوانين التركية، أن تمتلك عقارات في البلاد بموجب أحكام قانونية خاصة. إذا تم تمويل شركة تأسست في تركيا برأس مال أجنبي، وكانت غالبية مساهميها من الأجانب ، فإن كيانًا قانونيًا أجنبيًا أو شركة دولية تمتلك 50 ٪ أو أكثر من رأس مال الشركة ولديها سلطة تعيين وفصل غالبية مساهمي مجلس إدارة الشركة، يقتصر حق الشركة في تملك العقارات بالقدر اللازم لمزاولة الأنشطة المحددة في عقد الشركة.

متى صدر قانون امتلاك العقارات للأجانب في تركيا؟

من خلال المصادقة على مشروع القانون رقم 6302 في 5 مايو 2012 ، أدخلت الحكومة التركية تغييرات جوهرية على قانون العقارات التركي، الذي ينظم المتطلبات التي يجب أن يستكملها الأجانب الذين يعتزمون شراء عقارات في تركيا، مما أدى إلى إزالة العديد من القيود المفروضة على ملكية الأجانب. علاوة على ذلك، تم تقديم بعض التسهيلات من حيث المعايير التي يجب على الأجانب الايفاء بها، من أجل شراء العقارات في تركيا، مع وضع قيود على سكان العديد من الدول المجاورة لتركيا.

تم تقديم تسهيلات جديدة للأجانب الذين يرغبون في أن يصبحوا مواطنين أتراك، وفقًا للتعديل على قانون الجنسية التركية، الذي نُشر في الصحف الرسمية في 7 ديسمبر 2018. يمكن للأجانب الذين يرغبون في شراء منزل لا يزال قيد الإنشاء، التقدم بطلب للحصول على الجنسية التركية، بعد توقيع عقد تنظيمي مع كاتب عدل لبيع العقارات، والتعهد بشراء عقار بقيمة 250 ألف دولار أمريكي على الأقل. للحصول على الجنسية التركية، يلزم تقديم سند ملكية وتقرير تقييم. كان الزبائن الذين يريدون شراء عقار من مشروع غير مكتمل، يفقدون فرصتهم في الحصول على الجنسية، لأن القيمة الحقيقية للعقار لم تكن هي القيمة المذكورة في تقرير التقييم، بإعتبار ان المشروع لم يكتمل بعد. مع اللائحة الجديدة، لم تعد هذه القاعدة سارية المفعول. يعد التزام شراء العقار، دليل كافيًا عند شراء عقار من مشروع بناء.

وفقًا لتعميم صدر في الجريدة الرسمية التركية في الأشهر الأخيرة، تم تسهيل عملية الحصول على الجنسية التركية من خلال خفض الحد الأدنى للاستثمار المطلوب. حيث تم تخفيض متطلبات رأس المال الثابت للأجانب للحصول على الجنسية التركية من 2.000.000 إلى 500.000 دولار أمريكي. و تخفيض المبلغ المطلوب للحصول على الجنسية التركية من خلال شراء العقارات من 1.000.000 إلى 250.000 دولار أمريكي. و تخفيض الحد الادنى لعدد الموظفين القادرين على العمل من 100 إلى 50.

ما هي أهم ألأامور التي يجب معرفتها عند الاستثمار في تركيا؟

أهم الأشياء التي يجب معرفتها عند الاستثمار في تركيا هي كما يلي:

• من المهم تحديد ما إذا كان يحق لك امتلاك أرض أو حقوق مقيدة عينية.
• يجب أن يكون نقل ملكية العقار وفقًا للقواعد والأنظمة المعمول بها في تركيا.
• يجب ألا تزيد مساحة الأرض الكاملة للعقار المكتسب في تركيا عن 30 هكتارًا في المجموع.
• تحرى ما إذا كانت العقارات الخاضعة للشراء تقع في منطقة أمنية أو عسكرية، أو إذا كانت في منطقة لا يُسمح للأجانب بشراء العقار فيها. هذا مهم لأن العقارات في المناطق الأمنية غير مسموح ببيعها للأجانب.
• عملية زيارة قسم العقارات وجمع المعلومات الكافية حول العقار المعني، مثل ما إذا كان للمالك الحق القانوني في بيع العقار، وما إذا كان العقار المعني مرهونًا أو خاضعًا لأي إجراء آخر من شأنه منع بيعه .
• تجنب توقيع العقود ذات الميزات القانونية، وإجراء أي مدفوعات مقابل سعر شراء العقارات، الا اذا احتوت على معلومات كافية عن الممتلكات المعنية من مديريات السجلات العقارية ، والتي قد يجدها المرء على الإنترنت.
• في حالة انعدام الثقة أو الجدية مع البائع، لا يُنصح بالمضي قدمًا في البيع وإجراء المعاملات حتى يتم الانتهاء من التحقيق مع الأفراد أو الشركات التي تبيع العقار.
• يجب رفع القضية إلى محكمة تركية إذا كان هناك أي تعارض بين عمليتي البيع والشراء. لا يُسمح لوزارة الخارجية التركية، وكذلك أي تمثيل أجنبي آخر ، بالتدخل في الإجراءات.