مسائل حقوقی (ملاحظات قانونی) در مورد خرید ملک در ترکیه

ترکیه به دلیل خط ساحلی وسیع و بکر و محیط دریای مدیترانه به یک مقصد محبوب برای تعطیلات تبدیل شده است. ترکیه دارای سریعترین بازارهای رو به رشد جهان است که خارجی ها مجاز به خرید زمین و ملک به نام خود هستند، به شرطی که املاک در شهرها بوده و در روستاها یا مناطق روستایی و نظامی نباشد. ماده 35 قانون اساسی ترکیه مالکیت را تعریف می کند. این ماده بیان می‌کند که هر کس حق دارد هر چیزی داشته باشد و این حقوق فقط توسط سایر مقررات قانونی محدود می‌شود. سیستم‌های منطقه‌بندی، محدودیت‌های مهاجرتی و سایر محدودیت‌ها نمونه‌هایی از محدودیت‌ها هستند. برای دریافت سند ملک باید به اداره ثبت اسناد و املاک محلی که ملک در آن واقع شده است یک درخواست  داده شود. اداره ثبت اسناد و املاک پس از بررسی های مقتضی و احراز شرایط فوق الذکر نسبت به انتقال سند اقدام می نماید.

اسناد یا مدارکی که نشان می دهد کل قیمت خرید به ترکیه منتقل شده است باید در حین معامله به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه شود. در حین معامله 1% درصد(یعنی مالیات) توسط خریدار و فروشنده پرداخت می شود (توجه داشته باشید: این مبلغ در حال حاضر 1.5 درصد است). ساختمان های خصوصی مشمول مالیات سالانه 0.3 درصدی هستند که توسط شهرداری ها (یعنی دولت های محلی) جمع آوری می شود. برای پنج سال اول، املاک نوساز از پرداخت مالیات سالانه املاک معاف هستند.

سیستم مالیاتی ترکیه ایجاب می کند که تمامی املاک هر پنج سال یکبار مجدد ارزیابی شوند. ملک خریداری شده را می توان مجدداً فروخت یا اجاره داد و درآمد حاصل از آن به خارج از ترکیه منتقل می شود. وقتی ملکی به دلایل تجاری خریداری می شود قوانین دیگری اعمال می شود. هنگامی که یک تبعه خارجی ملکی را خریداری می کند ثبت زمین بسیار مهم است. در ترکیه اداره ثبت اسناد و املاک دارای ادارات منطقه ای است که به دفاتر استانی یا منطقه ای تقسیم شده و همه تحت مدیریت دولتی هستند.

در سال 2020 گزارش سرمایه گذاری جهانی (UNA) ترکیه را در رتبه دوم آسیا از نظر سرمایه گذاری مستقیم خارجی قرار داد. در حالی که ورودی سرمایه مستقیم سرمایه گذاران خارجی در سال 2018 بالغ بر 12.94 میلیارد دلار بود در سال گذشته به 11.48 میلیارد دلار رسید. برخی از کشورهای اتحادیه اروپا در طول تاریخ سرمایه گذاری های زیادی در ترکیه انجام داده اند. پس از هلند، ایالات متحده دومین سرمایه گذار بزرگ در ترکیه است. سرمایه گذاری های هلندی ها در ترکیه 15.8 درصد کل سرمایه گذاری های خارجی است.

شرایط لازم جهت خرید ملک برای اتباع خارجی در ترکیه چیست؟

امروزه خارجی ها علاقه بیشتری به سرمایه گذاری در ترکیه دارند. اگر قصد خرید ملک در ترکیه را دارید می توانید از طریق فرآیند سرمایه گذاری و راهنما به تابعیت ترکیه علاقه مند شوید.

خرید خانه در ترکیه به مجموعه ای از مدارک نیاز دارد:

• یک شماره شناسایی برای اهداف مالیاتی (ورگی نوماراسی).
• حساب بانکی ترکیه (با نحوه افتتاح حساب بانکی ترکیه آشنا شوید.)
• اسناد کشور محل اقامت شما (مانند قبض برق).
• دو قطعه عکس

قوانین و رویه های خرید ملک در ترکیه چیست؟

ابتدا باید خانه ای را که می خواهید بخرید پیدا کنید. هنگامی که ملک ایده آل خود را انتخاب کردید، آژانس با شما قراردادی را تنظیم می کند که شرایط و ضوابط خرید را مشخص می کند. این شامل مبلغ سپرده شما مهلتی برای پرداخت کامل سپرده و مبلغ قیمت نهایی ملک خواهد بود. در طول مدت پروسه یک مترجم قانونی که توسط دفاتر اسناد رسمی تعیین شده است حضور خواهد داشت تا مطمئن شود که همه چیز را متوجه شده اید.

سپس گذرنامه(های) خریدار به دفتر اسناد رسمی منتقل می شود و مترجم قانونی آنها را ترجمه می کند. بررسی های امنیتی و مکان ملک به این نیاز دارد. ترجمه کمی بیشتر از نیم ساعت طول می کشد و خریدار پس از مدت کوتاهی پاسپورت(ها) را تحویل خواهد گرفت. سپس قرارداد توسط کارشناسان دفتر محلی آژانس و خریدار به یک وکیل محلی منتقل می شود. وکیل شما درخواست های TAPU (سند مالکیت) و Iskan  (مجوز سکونت) و همچنین مذاکرات قرارداد را بررسی خواهد کرد. اسکان یک مدرک فنی حاوی اطلاعاتی مانند تعداد طبقه ها و زیرساخت های داخلی برای خانه شما است. TAPU  یک سند قانونی است که مشخص می کند چه کسی مالک چه چیزی است و چه کسی مالک نیست. عکس، مهر رسمی و امضای مالک در این سند درج خواهد شد.

بسیار مهم است که اعتبار یک سند را دوباره بررسی کنید، مطمئن شوید که نام روی سند با نام فروشنده مطابقت دارد. وکیل شما همه این موارد را برای شما بررسی خواهد کرد. همچنین تضمین می کند که سند مالکیت عاری از تعهدات و مطابق با املاک مورد نظر است. سپس وکیل، مترجم حقوقی و یک شخص دیگر شاهد امضای قرارداد تهیه شده توسط Turkey Homes توسط همه طرفین خواهند بود. برای ایمن سازی ملک باید یک ودیعه بپردازید (حداقل سپرده مجاز معادل 2000 دلار یا لیر ترکیه است) و تاریخی برای پرداخت مابقی سپرده تعیین می شود که معمولاً 1 تا 2 درصد از قیمت فروش ملک است.

در اینجا آخرین اطلاعات از اوت 2018 درج گردیده است. دیگر روند درخواست برای خرید افراد خارجی در 16 منطقه نظامی ترکیه از فتحیه تا بدروم و آنتالیا وجود ندارد. شما مبلغ باقی مانده ملک را پرداخت می کنید و وکیل شما پس از تکمیل سایر مدارک اسناد ملک را امضا می کند. برای دریافت سند ملک باید درخواستی به اداره ثبت اسناد و املاک محلی که ملک در آن واقع شده است داده شود. اداره ثبت اسناد و املاک پس از بررسی های لازم و احراز شرایط فوق الذکر نسبت به انتقال سند اقدام می نماید. علاوه بر این هر دو طرف (فروشنده و خریدار) باید در هنگام انتقال در دفتر ثبت ملک حضور داشته باشند. همچنین اسناد یا مدارکی که نشان می دهد مبلغ خرید به طور کامل به ترکیه منتقل شده است باید به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه شود.

کلیه مالیات ها و هزینه ها در زمان انتقال سند پرداخت می شود. هزینه خریدار 3 درصد از ارزش ملک باید به Turkey Homes پرداخت شود. همچنین باید مالیات خرید (هزینه تمبر) را نیز بپردازید که معادل 4 درصد ارزش ارزیابی شده ملک است. ارزش ارزیابی شده ملک معمولاً حدود 60 درصد قیمت خرید است، بنابراین مالیات خرید شما 4 درصد از 60 درصد ارزش ملک خواهد بود. این مالیات به شهرداری (دولت محلی) پرداخت می شود.

پس از تکمیل مراحل خرید (سند مالکیت) TAPU  خود را به عنوان مالک جدید دریافت خواهید کرد. برای ثبت ملک در ترکیه، ابتدا باید در اداره مالیات محلی ثبت نام کرده و یک حساب بانکی در ترکیه افتتاح کنید. علاوه بر اصل پاسپورت خود، باید مدرک هویتی دیگری حاوی آدرس منزل خود در کشور محل اقامت ارائه دهید. این می تواند گواهینامه رانندگی، قبض آب و برق (برق، آب، گاز و غیره) یا صورت حساب مالیاتی شورا باشد. پس از افتتاح حساب بانکی، شماره مالیاتی دیگری به شما داده می شود و باید به شهرداری اطلاع دهید که اکنون مالک ملک هستید.

1. قانون املاک ترکیه

مواد 35 و 36 قانون ثبت زمین شماره 2644 قانون اساسی ترکیه مالکیت را تعریف می کند. این ماده بیان می کند که هر کس حق مالکیت هر چیزی را دارد و این حقوق فقط توسط سایر مقررات قانونی محدود می شود. سیستم‌های منطقه‌بندی، محدودیت‌های مهاجرتی و سایر محدودیت‌ها نمونه‌هایی از شرایط هستند. هنگامی که یک تبعه خارجی ملکی را خریداری می کند ثبت زمین بسیار مهم است. در ترکیه اداره ثبت اسناد و املاک دارای ادارات منطقه ای است که به دفاتر استانی یا منطقه ای تقسیم شده و همه تحت مدیریت دولتی هستند.

2. ثبت و تحویل ملک

در اکثر کشورهای اروپایی خریدار و فروشنده برای انتقال ملک به نام مالک جدید به دفتر اسناد رسمی مراجعه می کنند. این کار باید توسط سردفتر به درستی انجام شود. سردفتر همچنین وظیفه تحویل که معمولاً به صورت گواهی انتقال و نیز ثبت در دفتر املاک است را بر عهده دارند. در ترکیه ورود به دفتر ثبت اسناد و املاک توسط یکی از مقامات اداره ثبت اسناد و املاک به جای دفتر اسناد رسمی انجام می شود. هر دو طرف (فروشنده و خریدار) طبق قانون موظف به حضور در ثبت هستند. می توان این اختیار را به فرد دیگری تفویض کرد اما این امر نیازمند سند رسمی است. همچنین بهتر است برای اطمینان، این فروش توسط یک دفتر اسناد رسمی تایید شود.

برای تحویل سند انتقال در ترکیه نیازی به سردفتر نیست. تنها معیاری که برای تحویل اعمال می شود این است که باید کتبی باشد. پس از ثبت و تحویل ثبت ملک یک "سند" یا مدرک مالکیت صادر می کند. انتقال مالکیت تنها پس از تکمیل ساختمان(های) در حال ساخت و پرداخت کل مبلغ انجام می شود.

اتباع خارجی معمولاً هنگام خرید املاک محدودیت قانونی ندارند. قانون روستا و همچنین مناطق ممنوعه نظامی و امنیتی را مستثنی کرده است. ماده 87 قانون تملک اراضی روستا و خارج از مرکز روستا در صورتی که سند مالکیت هنوز تکمیل نشده و یا متعلق به وزارت جنگلداری باشد ممنوع است. علاوه بر این قانونی که مکان‌های امنیتی و ممنوعه نظامی را مشخص می‌کند ممکن است خارجی‌ها را از خرید ملک در فاصله معینی از پایگاه های نظامی یا مناطق استراتژیک حیاتی محدود کند.

قوانین جدیدتر که به شدت با توسعه موقعیت اقتصادی ترکیه و از جمله به تنظیم قوانین و مقررات با استانداردهای اتحادیه اروپا وابسته است، می تواند ممنوعیت های قانونی اولیه را که در بالا توضیح داده شد تغییر دهد یا حتی حذف کند.

3. در نهایت

خرید ملک در ترکیه شامل قوانین بسیاری است. نه تنها مقررات رسمی باید در نظر گرفته شود، بلکه اتباع خارجی نیز باید استثنائات قانونی مختلفی را  برای به دست آوردن املاک و مستغلات در نظر بگیرند. برخی از مسائل کلیدی که باید به طور منصفانه، معتبر و حرفه ای مورد بررسی قرار گیرند، شامل طرح های منطقه بندی، تاریخچه فروشنده و محدودیت های قانونی اعمال شده توسط قانون املاک ترکیه است. Istanbul Property به شما کمک های ارزشمندی ارائه می دهد و شما را قادر می سازد تا تحقیقات عینی و جامعی را در مورد ملک مورد نظر خود انجام دهید. کارکنان آموزش دیده ما خوشحال می شوند که به شما کمک کنند.

هنگام خرید ملک در ترکیه چه مالیات هایی باید پرداخت شود؟

صرفاً درآمد کسب شده در ترکیه افراد غیر مقیم مشمول مالیات می شود و مشمول انواع دیگر مالیات های مربوط به دارایی هستند که در زیر به تفصیل شرح داده شده است. در ترکیه سال مالیاتی سال تقویمی است و اگر شخصی 183 روز یا بیشتر را در هر سال مالیاتی در ترکیه بگذراند مقیم محسوب می شود.

1. هزینه نقل و انتقالات ترکیه

در فروش ملک در ترکیه 1.5 درصد از هزینه های نقل و انتقال از خریدار و فروشنده اخذ می شود. این هزینه ها (که در مجموع 3 درصد ارزش اعلامی ملک می باشد) به ارزش اعلامی ملک بستگس دارد. از سوی دیگر ارزش اظهار شده املاک نمی تواند کمتر از «ارزش مالیاتی» تعیین شده توسط شهرداری محل و مبنای محاسبه مالیات بر دارایی باشد. همچنین 1.5 درصد برای ثبت ساختمان های جدید ساخته شده در ملک پرداخت می شود.

2. مالیات بر ارزش افزوده

مالیات بر ارزش افزوده (VAT) در فروش املاک در ترکیه 18 درصد است. از طرفی فروش خانه های زیر 150 مترمربع مشمول مالیات فروش 1 درصدی می شود. این امکان وجود دارد که فروش غیرمنقول پس از نگهداری آن به مدت 730 روز (2 سال کامل) در صورتی که مال غیر منقول متعلق به یک شرکت ترکیه ای باشد مشمول مالیات بر ارزش افزوده و مالیات شرکتی در ترکیه نباشد. این معافیت نیز مشمول چندین شرط دیگر است.

3. تمبر ترکیه

حق تمبر در کلیه قراردادهای فروش و اجاره در ترکیه پرداخت می شود. نرخ ها بین 0.15 تا 0.75 درصد متغیر است و مبلغ جمع آوری شده با توجه به ارزش قرارداد تعیین می شود.

4. مالیات بر املاک محلی ترکیه

مالیات بر املاک  محلی ترکیه (به نسبت) در دو قسط مساوی - در ماه می و نوامبر - و دو بار در سال دریافت می شود. به طور کلی نسبت ها بر اساس ارزش ملک محاسبه می شود و طبق مشخصات تعیین شده در دفتر توسط مقامات مالیاتی به شرح زیر است:

• خانه ها 0.1 درصد از کل را تشکیل می دهند
• ساختمان هایی که در فهرست نیستند کمتر از 0.2 درصد است
• زمین 1 درصد
• هیچ مالیاتی برای زمین های مورد استفاده جهت کشاورزی وضع نمی شود.
• زمینی خالی (اما اختصاص داده شده برای ساخت و ساز)کمتر از 0.3 درصد است.

5. مالیات بر عایدی سرمایه ترکیه (CGT)

سود حاصل از فروش املاک و مستغلات در ترکیه به عنوان درآمد در سالی که در آن محقق شده است در نظر گرفته می شود. مشمول مالیات نهایی با نرخ از 15 درصد تا 35 درصد است. سود سرمایه تا سقف 6,800 دلار (700 دلار) در سال 2008 از مالیات بر عایدی سرمایه معاف بوده است. ظرف 15 روز پس از فروش مشخصات دفع باید نهایی شود. مالیات بر عایدی سرمایه ترکیه (CGT) برای املاکی که پس از 1 ژانویه 2007 خریداری شده و بیش از 5 سال نگهداری می شوند اعمال نمی شود.

6. مالیات بر ارث ترکیه (IHT)

نرخ مالیات بر ارث ترکیه (IHT) بین 1٪ تا 30٪ متغیر است. برای محاسبه مالیات بر املاک ارزش اموال موروثی از مبلغ مشمول مالیات کسر می شود.

محدودیت های قانون مالکیت املاک در ترکیه چیست؟

محدودیت های قانون مالکیت املاک در ترکیه در زیر ذکر شده است.

• محدودیت‌های منطقه ای و مکانی: اتباع خارجی در هر صورت می‌توانند تا 30 هکتار (300.000 مترمربع) اموال غیرمنقول داشته باشند. این میزان با تصویب هیات وزیران حداکثر تا 60 هکتار (600000 مترمربع) قابل افزایش است. امکان خرید ملک در مناطق ممنوعه نظامی و امنیتی وجود ندارد. به منظور حصول اطمینان از قرار نگرفتن اموال غیرمنقول در محدوده ممنوعه، تأیید مقامات نظامی منطقه مربوطه ضروری است.
• محدودیت در مورد اهداف استفاده از ملک: هر انگیزه ای برای خرید ملک در ترکیه قابل قبول است. با این حال کارهای مختلف به دلایل مختلف استفاده می شود. برای شروع اگر املاک و مستغلات ساخته شده (مانند یک خانه، یک مغازه یا یک ساختمان) را خریداری می کنید، آزادی کامل دارید که از آن برای هر هدفی که می خواهید استفاده کنید. شما می توانید زمینی را خریداری کنید که ساخته نشده است و قصد دارید یک سازه بسازید یا از آن برای اهداف کشاورزی استفاده کنید. در این شرایط پروژه توسعه ملک باید ظرف دو سال پس از خرید ملک به وزارت محیط زیست و شهرسازی ارائه شود. خارجی هایی که پروژه منطقه بندی ندارند نمی توانند زمینی را که در آن منطقه بندی قرار گرفته است خریداری نمایند.
• محدودیت های مالکیت املاک توسط شرکت های خارجی: شرکت های تجاری خارجی که دارای شخصیت حقوقی هستند و طبق قوانین ترکیه تشکیل شده اند، می توانند در چارچوب مقررات ویژه قانونی در این کشور دارای املاک و مستغلات باشند. اگر یک شرکت تاسیس شده در ترکیه با سرمایه خارجی تامین مالی شود و اکثر سهامداران آن خارجی باشند یا مالک 50 درصد یا بیشتر از سرمایه شرکت باشد یک شخصیت حقوقی خارجی یا یک شرکت بین المللی است و صلاحیت انتصاب و عزل اکثریت را دارد. حق هيئت مديره شركت در تملك اموال غيرمنقول شركت به ميزاني كه براي انجام فعاليتهاي مندرج در قرارداد شركت لازم باشد محدود مي شود.

قانون مالکیت املاک برای اتباع خارجی در ترکیه چه زمانی منتشر شد؟

دولت ترکیه پیش نویس قانون شماره 6302 را در 5 می 2012 تصویب کرد و تغییرات مهمی را در قانون املاک ترکیه ایجاد کرد و شرایطی را که اتباع خارجی هنگام خریداری املاک در ترکیه باید رعایت کنند با حذف محدودیت های مختلف برای مالکیت خارجی را تنظیم می کند. علاوه بر این برخی از تسهیلات از نظر استانداردهایی که خارجی ها برای خرید ملک در ترکیه باید رعایت کنند با ایجاد محدودیت هایی برای ساکنان چندین کشورهمسایه ترکیه نیز فراهم شده است.

با توجه به اصلاحیه قانون شهروندی ترکیه که در روزنامه رسمی در 7 دسامبر 2018 منتشر شد، تسهیلات جدیدی برای خارجیانی که مایل به شهروندی ترکیه هستند ارائه شده است. اتباع خارجی که مایل به خرید خانه ای هستند که هنوز در حال ساخت است، می توانند پس از امضای توافق نامه نظارتی با یک دفتر اسناد رسمی برای فروش ملک و تعهد به خرید ملکی به ارزش حداقل 400.000 دلار برای شهروندی ترکیه درخواست دهند. برای اخذ تابعیت ترکیه، سند مالکیت و گزارش ارزیابی مورد نیاز بود. مشتریانی که می خواستند ملکی را از یک پروژه ناتمام به دست آورند، شانس شهروندی خود را از دست می دادند زیرا ارزش واقعی ملک ارزش گزارش شده در گزارش ارزیابی نبود و پروژه تکمیل نشده بود. با مقررات جدید این قانون دیگر اجرا نمی شود. تعهد محضری برای خرید ملک در هنگام تحصیل ملک از یک پروژه ساختمانی کافی است.

بر اساس بخشنامه منتشر شده در روزنامه رسمی ترکیه در ماه های اخیر، حداقل شرط سنی کاهش یافته و روند اخذ تابعیت ترکیه تسهیل شده است. سرمایه مورد نیاز برای شهروندی ترکیه اتباع خارجی از 2,000,000 دلار به 500,000 دلار کاهش یافته است. هزینه اخذ تابعیت ترکیه از طریق خرید ملک از 1.000.000 دلار به 400.000 دلار کاهش یافته است. حداکثر تعداد کارمندانی که می توانند کار کنند از 100 نفر به 50 نفر کاهش یافته است.

نکات مهمی که هنگام سرمایه گذاری در ترکیه باید بدانید چیست؟

در زیر مهمترین مواردی که هنگام سرمایه گذاری در ترکیه باید بدانید آورده شده است:

• تعیین اینکه آیا ممکن است حق مالکیت واقعی زمین یا حقوق محدود شده داشته باشید مهم است.
• انتقال مالکیت املاک غیرمنقول باید مطابق با قوانین و مقررات موجود در ترکیه باشد.
• مساحت کل زمین ملک خریداری شده در ترکیه در مجموع نباید بیشتر از 30 هکتار باشد.
• بررسی کنید که آیا املاکی که قرار است خریداری شوند در منطقه امنیتی یا نظامی یا در منطقه ای که خارجی ها اجازه خرید ملک را ندارند نیستند. این مهم است زیرا املاک در مناطق امنیتی اجازه فروش به خارجی ها را ندارند.
• از روند مراجعه به واحد املاک و جمع آوری اطلاعات کافی در مورد ملک مورد نظر مطلع شوید، از جمله اینکه آیا مالک حق قانونی فروش ملک را دارد و آیا ملک مورد نظر در رهن است یا مشمول هر اقدام دیگری که مانع از فروش آن می شود.
• از انعقاد قراردادهای حقوقی و هرگونه پرداخت بابت قیمت خرید ملک خودداری کنید مگر اینکه اطلاعات کافی در مورد ملک مربوطه از دفاتر ثبت اسناد و املاک که ممکن است در اینترنت پیدا شود به دست آورید.
• در صورت عدم اطمینان یا جدیت با فروشنده، تا زمانی که تحقیقات از افراد یا شرکت های فروشنده ملک انجام نشده است اقدام به فروش و انجام معامله توصیه نمی شود.
• در صورت وجود هرگونه مغایرت بین فرآیندهای خرید و فروش، پرونده باید به دادگاه ترکیه ارجاع شود. وزارت امور خارجه ترکیه و سایر نمایندگی های خارجی اجازه دخالت در معاملات را ندارند.