مالکیت مشاع اسمی است که به طور کلی به اموال غیر منقول اشتراکی اطلاق می شود. مالکیت یک ملک توسط بیش از یک نفر را مالکیت مشاع می گویند. در این صورت مشارکت اتفاق می افتد. مشارکت مورد بحث بر اساس سهم در ملک نیست، بلکه بر اساس توضیحی که به طور مختصر داده شد حق مالکیتی برای استفاده از ملک است. مشاع بیانگر حق است نه سهم مادی.
مفهوم مالکیت مشاع ممکن است به دلایل قانونی یا معاملات حقوقی ایجاد شود. از جمله دلایلی که می‌توان به آن اشاره کرد موردی است که غیرمنقول مورد نظر به بیش از یک نفر مربوط بوده و شراکت به دلیل ارث یا وصیت ایجاد شود. در این موارد اگر نسبت سهامی که افراد خواهند داشت در قرارداد رسمی مشخص نشده باشد، سهام افراد با یکدیگر برابر تلقی می شود.
از جمله حقوقی که افراد ذینفع نسبت به مال دارند می توان بیع، وقف، تعهد یا قول فروش سهم آنها را برشمرد. در صورت فروش سهم مذکور به شخص ثالث، حق تقدم برای سایر مالکین مشاع وجود دارد.
در مورد اجاره ملک مشاع، باید امضای کلیه افراد ذینفع از طرف مالک در قرارداد اجاره ای که باید امضا شود، باشد. اگر دو ذینفع حق مالکیت داشته باشند، یکی از طرفین می تواند سهم خود را به ذینفع دیگر اجاره دهد.
فسخ مالکیت مشاع زمانی اتفاق می‌افتد که ملک بین طرفین تقسیم شود یا زمانی که فروش صورت می‌گیرد.
حقوق مالکیت چیست؟
در مواردی که مالکیت مشاع مطرح است، هر یک از افراد ذینفع نسبت به سهم خود دارای حقوق و تعهداتی هستند. در این خصوص طرفین می توانند حقوق خود را نسبت به سهمی که در اختیار دارند، انتقال یا وثیقه قرار دهند و همچنین توسط طلبکاران توقیف شود.
در مالکیت مشاع از آنجایی که هر یک از افراد ذینفع نسبت به سهم خود اختیار کامل دارند، حق دارند بدون موافقت سایرین، سهم خود را واگذار کنند. همچنین طرفین حق دارند در قبال بدهی سهم خود را نزد طلبکاران وثیقه گذاشته یا سهام آنها توقیف شود. اما در صورتی که یک یا چند نفر از مالکین مشاع اموال غیرمنقول سهام خود را برای فروش قرار دهند، سایر مالکین دارای حق تقدمی هستند که قانون از آن حمایت می کند.
در مالکیت مشاع، کلیه مالکین باید اطمینان حاصل کنند که دارایی مشترک به وسیله همه استفاده می شود. اما این امکان نیز وجود دارد که مالکین با قرارداد رسمی که بین خود منعقد می‌کنند، سبک مدیریت ملک را تغییر داده و با این کار کنترل ملک مشاع را به یک یا چند نفرواگذار کنند.
همانطور که در دستورالعمل رسمی آمده است، "افراد ذینفع می توانند به اتفاق آرا مقرراتی متفاوت از مقررات قانونی در خصوص موارد مربوط به استفاده و مدیریت وضع کنند". با این حال حقوق و اختیارات نمایندگان ذینفع را نمی توان با چنین قراردادی حذف یا محدود کرد، در زیر فهرست شده است:
- انجام كارهای مديريتي لازم براي حفظ قابلیت استفاده و ارزش اموال مشمول مالكيت مشاع و درخواست از دادگاه و در صورت لزوم انجام اقدامات لازم.
- انجام اقدامات لازم و بلافاصله برای محافظت از مال در برابر هر گونه آسیب یا خطر افزایش آسیب، از طرف کلیه افراد ذینفع.
در صورت درخواست یکی از افراد ذینفع می توان در دفتر املاک تبصره ای درج کرد مشروط بر اینکه امضای قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول مورد تایید سردفتر اسناد رسمی باشد.
دخالت هایی که هر یک از مالکین در مالکیت ملک مشاع به تنهایی می توانند انجام دهند مانند تعمیرات جزئی و کارهای کشاورزی بر اساس قانون مشخص می شود. اما با وجود اینکه مفاد قانون در خصوص اجرای کارهای اجباری مشخص است، می توان با تصمیم مشترک افراد ذینفع، مقررات متفاوتی برای انجام معاملات وضع کرد.
محدوده تصمیمات اتخاذ شده با آرای مالکینی که بیش از 50 درصد اموال مشاع یا اکثریت را در اختیار دارند، در قانون به عنوان کارهای مهم مدیریتی از قبیل «تغییر حالت بهره برداری یا نوع زراعت، اجاره معمولی یا اجاره محصول یا فسخ قرارداد، اصلاح زمین» مشخص شده است.
اجاره ملک مشاع چگونه است؟
برای امکان پذیر شدن انعقاد قرار داد اجاره ملک مشاع رسیدن به اجماع توسط اکثریت افراد ذینفع ضروری است. اگر ملک مشاع بدون موافقت اکثریت افراد ذینفع اجاره داده شود، سایرین که طرف قرارداد اجاره نیستند باید قرارداد را تایید کنند. در غیر این صورت قرارداد اجاره معتبر نخواهد بود.
طبق بیانیه در محدوده قانون تعهدات، اگر ملک قبل از کسب اکثریت افراد ذینفع در مالکیت مشاع اجاره داده شود، قراردادهای اجاره باطل می شود. در چنین حالتی نسبت به سایر افراد ذینفع قصور رخ می دهد، زیرا مالکی که ملک را اجاره داده، نمی تواند به وظایف خود در قرارداد عمل کند. در این صورت، مالک اجاره‌دهنده ملک، موظف است اجاره‌ای را که دریافت می‌کند به نسبت سهم سایر افراد ذینفع در حدود مقررات فعالیت بدون وکالت پرداخت کند.
مزایای مالکیت مشاعی چیست؟
مزایای مالکیت مشاع برای افراد ذینفع را می توان به شرح زیر برشمرد:
- از آنجایی که سهم و نسبت افراد ذینفع در ملک مشاع قطعی است، مشکل چندانی در روند تفکیک سهام وجود ندارد.
- سهام برابر تلقی می شود مگر اینکه افراد ذینفع در نتیجه تصمیم مشترک تصمیم دیگری اتخاذ کنند.
- در نتیجه خاتمه مالکیت مشاع، مقدار مال یا پولی که هر یک از افراد ذینفع به دست خواهند آورد، با توجه به نسبتی که بر دارایی دارند، تعیین می شود.
معایب مالکیت مشاعی چیست؟
معایبی که می توان در محدوده مالکیت مشاع در نظر گرفت به شرح زیر است:
- سهم هر یک از شرکا از ملک به طور واضح بیان شده است. به همین دلیل حقوقی که باید در مورد ملک وجود داشته باشد، محدود به سهم شخص است.
- ملک را نمی توان اجاره کرد مگر اینکه اکثریت در بین افراد صاحب ملک وجود داشته باشد. این وضعیت باعث ایجاد محدودیت در ارزیابی ملک برای مقاصد سرمایه گذاری می شود.
نمونه هایی از مالکیت مشاع چیست؟
مالکیت مشاع یا به عبارت دیگر مالکیت مشترک در محدوده قانون مدنی ترکیه قرار دارد و به حالتی که تمام یا سهم معین از چیزی که بیش از یک مالک دارد گفته می شود و از نظر مالی نیز قابل تقسیم نیست. شناخته شده ترین مثال از مالکیت مشاع در ترکیه حالت مالکیتی است که در نتیجه فروش یک قطعه زمین متعلق به یک واحد رخ می دهد که در بین مردم به مالکیت زمین معروف بوده و به عبارتی زمین متعلق به افراد متعدد است.
مثال دیگری که در مورد مالکیت مشاع می توان ذکر کرد در مورد مسکن است. در این مرحله می‌توان به زوج‌هایی اشاره کرد که در مرحله ازدواج هستند و هنگام خرید خانه قبل از ازدواج، مالکیت مشاع را ترجیح می‌دهند. همانطور که در این مثال مشخص است افراد ذینفع ادعای برابری در مورد دارایی دارند و به آنها امکان می دهد منافع را نیز به اشتراک بگذارند.
چگونه می توانیم در ترکیه مالکیت مشترک بگیریم؟
وقتی صحبت از مالکیت مشترک در ترکیه می شود، فرآیند ویژه ای بوجود می آید که از مالکان و خریداران محافظت کند. به تازگی خریدن خانه در ترکیه به منظور زندگی و یا بهره مندی از مزایای سرمایه گذاری اهمیت پیدا کرده است. بنابراین املاکی که به صورت مشترک خریداری می شوند، مانند سایر سرمایه گذاری های در املاک از اهمیت بالایی برخوردار می باشند.
اگر مالکی ملک خود را به شراکت بگذارد، ممکن است بیش از یک شریک در ملک وجود داشته باشد. بنابراین وضعیت بهره برداری از ملک به بیش از یک نفر تعلق دارد و می توان به صورت دوره ای از آن استفاده نمود. با تمام این اوصاف باید بدانید که مالکیت مشترک در ترکیه به پنج نفر خریدار محدود می گردد. این قضیه نه تنها در هنگام خریدن ملک بلکه در زمان تقسیم ارث میان ورثه ها و پس از فوت مالک نیز می تواند اتفاق بیفتد. اگر مالک زنده باشد، قراردادهایی برای استفاده از ملک نوشته می شود و بر اساس آن، سهام و برخی پرداخت ها به اشتراک گذاشته می شوند. این پرداخت ها شامل مالیات املاک است و در صورت توافق و درخواست، سهام می تواند به سهامدار دیگر یا خریدار دیگری منتقل گردد.