چه خطراتی را باید در سرمایه گذاری املاک در نظر گرفت؟

سرمایه گذاری در املاک نوعی سرمایه گذاری کم خطر است که شامل خرید، فروش، اجاره و مدیریت املاک و مستغلات برای کسب منفعت می باشد. سرمایه گذاری در املاک یکی از مهمترین ابزارهای سرمایه گذاری است. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات که می تواند بسته به زمان و شرایط اقتصادی متفاوت باشد، به طور کلی یک روش سرمایه گذاری سودآور است. سرمایه گذاری در املاک باعث حفظ حقوق صاحبان سهام و جلوگیری از فرسایش می شود و همچنین درآمد حاصل از اجاره بها، افزایش منابع مالی را نیز فراهم می کند. مسکن، زمین، املاک تجاری و مزرعه ها ابزارهای اساسی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات هستند.

محاسبه و ارزیابی اینکه آیا ابزار سرمایه گذاری حداکثر یا حداقل سود را به همراه خواهد داشت یا نه، تمام خطرات احتمالی را به حداقل می رساند. خطرهای احتمالی در مواجهه با سرمایه گذاری املاک و مستغلات عبارتند از: ساختاری، زیست محیطی، مالی، حقوقی، مدیریتی، ناامنی، تورم، نقدینگی و هزینه های غیرقابل پیش بینی. سرمایه گذاری مناسب یکی از راه های برطرف کردن این خطرات می باشد. سرمایه گذاری صحیح با مدیریت صحیح خطرها بدست می آید.

موارد مهمی برای مدیریت صحیح خطرها ها وجود دارد. در وهله اول باید میزان بازدهی که بدست خواهد آمد نسبت به سایر ابزارهای سرمایه گذاری چه در مقیاس جهانی و چه در مقیاس محلی در زمان و مکانی که ملک ساخته می شود، مشخص گردد. نرخ بالای بازده همچنین می تواند حاوی برخی از خطرات نیز باشد. به عنوان یک اصل اساسی، پس از شناسایی خطرات موجود برای مقابله با آنها باید تدابیری اتخاذ گردد. این رفتاری است که به بیان مدیریت خطر می پردازد. هنگامی که از این روش استفاده گردد، نه تنها یک ملک خریداری شده است بلکه یک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات همراه با مدیریت خطر و سرمایه گذاری موفق انجام شده است.

• خطر ساختاری
• خطر زیست محیطی
• خطر مالی
• خطر حقوقی
• خطر مدیریت
• خطر ناامنی
• خطر تورم
• خطر نقدینگی
• خطر هزینه های غیرقابل پیش بینی

1. خطر ساختاری

خطر ساختاری بیشتر برای خریداران و استفاده کنندگان املاک و مستغلات نگران کننده است. همچنین نوعی خطر است که باید توسط سرمایه گذاران نیز در نظر گرفته شود. این خطر به منظور توانایی تداوم قابلیت درآمدزایی آینده املاک و مستغلات در نظر گرفته شده است که از نظر فیزیکی قدیمی و از نظر عملکرد فرسوده هستند. در عین حال، اصلاح بصری ساختمان خطر ساختاری را از بین نمی برد و نباید این موضوع را نادیده گرفت که سازه به مرور زمان فرسوده می شود.

2. خطر زیست محیطی

تعادل عرضه و تقاضا یکی از مهمترین عوامل در فرآیند سرمایه گذاری از ابتدا تا انتها است. خطر این که سرمایه گذاری بیش از تقاضا در بازار انجام شود سبب هدر رفتن سرمایه می گردد، که این امر اهمیت امکان سنجی را آشکار می کند. اگر مستقل از عملکرد صحبت کنیم سرمایه گذاری در مفهوم درست، در مکان مناسب و در زمان مناسب بسیار مهم است. به ویژه مکان نامناسب بزرگترین خطرات را به همراه دارد. انتخاب مکان مناسب همه موارد در سرمایه گذاری املاک را دربردارد. در کنار موقعیت مکانی، ارزیابی خطرهایی مانند زیست محیطی و نیز نرخ جرم و جنایت همراه با هم ضروری است.

3. خطر مالی

خطر مالی یکی از مهم ترین خطرها است. از آنجایی که این خطر می‌تواند سبب بروز خطر‌های دیگر شود، نیاز قابل توجهی به مدیریت خطر دارد. خطر تامین مالی هم به قابلیت بانکی وام دهنده املاک و مستغلات و هم به ظرفیت وام گیری سرمایه گذار اشاره دارد. در ابتدا دانستن ظرفیت وام گیرنده برای جلوگیری از هرگونه شکاف مالی پس از انجام تعهد بسیار مهم است. زیرا سطح خطر تامین مالی به دانستن این موضوع بستگی دارد. اگر این موضوع به درستی شناخته شود، هیچگونه شکاف مالی پیش بینی نشده ای بوجود نخواهد آمد. یکی دیگر از عواملی که باید در مدیریت خطر مالی در نظر گرفته شود این است که سرمایه گذار فرصت های تامین مالی ساده ای دارد. به بیان دیگر ظرفیت تامین مالی آسان و ارزان، خطر مالی را کاهش می دهد.

4. خطر حقوقی

سرمایه گذاری در املاک همواره با خطرهایی در بازارهای مالی، و املاک و مستغلات و همچنین با خطرهایی در خود املاک و مستغلات مواجه می شود. به خصوص در سرمایه گذاری های ساختمانی، مهم است که املاک سرمایه گذاری شده دارای شرایط قانونی و دارای مدارکی از قبیل مجوز پروانه ساختمانی و مجوز پروانه مسکونی باشد. در هر حال توضیحاتی که در سوابق سند مالکیت املاک وجود دارد و مالکیت را محدود می کند، اساس خطرهایی را تشکیل می دهند که باید قبل از سرمایه گذاری در املاک بررسی و مدیریت شوند. پیشبرد سرمایه گذاری همراه با ارزیابی سرمایه گذاری های زمین بر اساس طرح پهنه بندی سودمند خواهد بود به این دلیل که در آینده با اصل غافلگیری مواجه نشویم. علاوه بر این در فرآیندهای صدور مجوز و شروع ساخت و ساز پس از سرمایه گذاری زمین نیز خطراتی می تواند وجود داشته باشد.

5. خطر مدیریت

خطر مدیریت را در درجه اول می توان بسته به خطر فرآیند فروش بیان نمود. حذف خطر در فرآیند فروش با موفقیت یافتن در یک استراتژی بازاریابی و قیمت گذاری صحیح بدست می آید. هر گونه طولانی شدن فرآیند فروش در خصوص تبدیل سرمایه گذاری به پول نقد تاثیر منفی گذاشته و موفقیت سرمایه گذاری را با خطر مواجه می کند، به همین دلیل است که زمان بندی مهم می باشد. سرمایه گذار تنها پس از انجام سرمایه گذاری و تبدیل سرمایه گذاری خود به پول نقد است که می تواند به خطرها پایان دهد. در این مرحله نیاز به مدیریت کردن خطر مدیریت پدیدار می شود. پس از اینکه خطر فرآیند فروش به صفر رسید، خطر مدیریت کردن قابل مدیریت می شود. سایت ها یا مناطق تجاری با مدیریت خوب اغلب به راحتی به شخص ثالث فروخته می شوند و حتی می توانند با قیمت های بالاتر از ارزش بازار فروخته شوند. در عین حال می توان با توجه به عواملی مانند ماهیت ترکیب مستاجر/برند در پس زمینه آن و خالی نبودن طولانی مدت، ارزش ملک را به طور مستقیم تحت تأثیر قرار داد.

روش محفاظت از خطر در سرمایه گذاری املاک به چه صورت است؟

اگرچه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری نسبتا امن و سودآور است، اما خطرهای خاص خود را دارد. اصل اساسی در مدیریت این خطرها، مشخص نمودن خطرها، انتخاب صحیح با توجه به ماهیت خطرهای شناسایی شده و پیگیری فرآیند آنها به صورت فعال و پویا است.

بازار املاک و مستغلات در سال های اخیر به روند رو به رشد خود ادامه داده و روند مثبتی را پیش رو داشته است. با این اوصاف بسته به شرایط اقتصادی ممکن است فراز و نشیب هایی نیز وجود داشته باشد. به همین دلیل سرمایه گذاران املاک و مستغلات همیشه باید از وضعیت اقتصاد بازار آگاه باشند و سعی نمایند تا پیش بینی کنند که بازار املاک به چه سمت و سویی تغییر جهت می دهد. بنابراین تصمیم گیری در مورد خرید یا عدم خرید ملک به منظور سرمایه گذاری در یک زمان معین، بسیار ساده تر خواهد بود. خردمندانه است که با توجه به این موضوع، ابتدا شروع به حذف، کاهش و مدیریت خطر نماییم.

موقعیت مکانی ضعیف و نامناسب خطری جدی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات محسوب می شود. همچنین مانعی در مقابل انتظارات آینده از سرمایه گذاری ایجاد می کند. انتخاب یک مکان بد، مسیر یک سرمایه گذاری ناموفق را باز می کند. یک نمونه از موقعیت بد مکانی محلی با نرخ جرم بالا خواهد بود. مثال دیگر مکانی است که در آن ارائه خدمات با اختلال همراه است و نمونه هایی زیادی از این قبیل وجود دارد. روش دوم در این مرحله، بررسی مکان و تعیین نمودن این است که آیا مضررات مربوط به مکان وجود دارد یا خیر. بر این اساس از سرمایه گذاری در مکان نامناسب جلوگیری می شود. چند سو نگری در این زمینه سودمند خواهد بود. به طور مثال، ملک یا زمینی که در وضعیت فعلی بسیار خوبی قرار دارد، به این صورت پیش بینی می شود که در آینده به دلیل توسعه بیشتر در آن منطقه که بار منفی برای ملک فعلی دارد، ارزش خود را از دست خواهد داد. بنابراین با انجام تحقیقات کوتاه مدت می توانید خود را از بروز خطرات احتمالی در آینده محافظت نمایید.

مرحله دیگر در کاهش دادن خطر، اقدامات احتیاطی است که در برابر جریان نقدی منفی اتخاذ می گردد. خطرجریان نقدی منفی زمانی اتفاق می افتد که یک سرمایه‌گذار املاک و مستغلات بدون اینکه در ابتدا تجزیه و تحلیل درستی از بازار املاک و مستغلات انجام دهد، املاک سرمایه‌گذاری را خریداری می‌کند. بنابراین بهترین راه برای کاهش این خطر، محاسبه دقیق درآمد و هزینه‌ ها قبل از خرید و اطمینان حاصل نمودن از اینکه ملک اجاره‌ ای در مکانی با جریان نقدی مثبت قراردارد، برای تضمینِ بازگشت بالای سرمایه است.

یکی از خطرهای مهم در سرمایه گذاری املاک، خرید ملکی با مشکلات جدی ساختاری و نامعلوم است که احتمال هزینه های غیر منتظره را برای تعمیر و نگهداری افزایش می دهد. خرید ملک سرمایه گذاری به طور خودکار 100% تصرف و سود سریع را تضمین نمی کند. در سرمایه گذاری املاک و مستغلات، یک ملک خالی یک خطر بسیار مهم محسوب می شود زیرا می تواند جریان نقدی منفی ایجاد کند. برای جلوگیری از این خطر، سرمایه گذاران املاک و مستغلات باید مکان های خوب با تقاضای بالا را مد نظر قرار دهند. یکی دیگر از مراحل روش های کاهش خطر، جلوگیری از خطر مستاجران بد است. برای جلوگیری از خطر مواجه شدن با مستاجران بد، لازم است مستاجران مناسب با دقت انتخاب شوند. بررسی مراجع با درخواست اطلاعات تماس صاحب خانه قبلی و همچنین درخواست مدارک در چارچوب حقوق قانونی حداقل اقدامات محفاظتی لازم است.

ضروری است که سرمایه گذاران املاک و مستغلات علاوه بر تجزیه و تحلیل املاک اجاره ای، تجزیه و تحلیل جامعی از بازار املاک و مستغلات را برای جلوگیری از بروز خطرات انجام دهند. این بررسی شامل مطالعه اقتصاد بازار، بازرسی املاک، محاسبه هزینه های مورد انتظار و موارد مشابه است. این نشان می دهد که در چه زمانی، کجا و به چه مقدار سرمایه گذاری باید انجام شود و در نهایت از آنها در برابر ضررهای بزرگ محافظت می کند.

آیا باید خدمات مدیریت املاک را برای جلوگیری از خطرهای سرمایه گذاری دریافت نمود؟

بله، خدمات مدیریت املاک ضروری است. مدیریت املاک به مراقبت و نظارت بر املاک مسکونی، تجاری یا صنعتی توسط یک پیمانکار شخص ثالث اشاره می کند. مدیران املاک مسئولیت تعمیرات روزانه، ایمنی و نگهداری مداوم از املاک را بر عهده می گیرند. آنها اغلب برای صاحبان املاک سرمایه گذاری مانند مجتمع های آپارتمانی و کاندومینیوم، جوامع خانه های شخصی، مراکز خرید و پارک های صنعتی کار می کنند. شغل آنها مدیریت وظایف معمولی است که توسط صاحبان املاک به آنها محول شده است تا ارزش املاکی را که مدیریت می کنند ضمن ایجاد درآمد، حفظ کنند.

مسئولیت های یک مدیر املاک معمولاً شامل موارد زیر است:

• غربالگری مستاجران احتمالی
• تهیه و تمدید قراردادهای اجاره از طرف صاحبان املاک
• جمع آوری اجاره بها
• نگهداری از املاک، شامل محوطه سازی و برف روبی
• تعمیرات ضروری املاک
• سازماندهی و پیگیری بودجه برای نگهداری از املاک

برخی از مالکان تنها به فکر مالکیت املاک اجاره ای و کسب سود از آنها هستند که در این مورد آنها قطعا نیازمند به مدیران حرفه ای املاک و مستغلات می باشند. مالکانی که در برنامه ها و پروژه های مسکن ارزان قیمت شرکت می کنند تمایل دارند تا از خدمات مدیریت املاک استفاده کنند زیرا املاک اجاره ای آنها تابع دستورالعمل های پیچیده و تخصصی می باشد.

خدمات مدیریت املاک را از کجا می توانیم دریافت کنیم؟

یک متخصص املاک که این خدمات را در ازای دریافت هزینه ارائه می دهد، مدیر املاک نامیده می شود. هدف یک مدیر املاک تخصصی کار کردن بر روی مدیریت املاک است تا این املاک سرمایه گذاری شده را برای صاحب ملک سودآورتر کند. به لطف فناوری توسعه یافته، گروه املاک رئالیتی (Istanbul Property) مدیران املاک را به همراه صاحبان املاک و مستاجران در یک پلت فرم آنلاین مشترک گرد هم می آورد. بنابراین مدیران املاک این فرصت را دارند که به سادگی تمام خدمات مدیریت املاک را تدارک ببینند و ارائه دهند. شما می توانید خدمات مدیریت املاک را از متخصصان گروه املاک رئالیتی دریافت نمایید.

آیا سرمایه گذاری در ملک عاقلانه است؟

بله. سرمایه گذاری در املاک و مستغلات اغلب یک انتخاب منطقی است. اگر در دراز مدت ارزش آن افزایش یابد، می تواند درآمد منفعل مداوم ایجاد کند و یک سرمایه گذاری بلند مدت عاقلانه باشد. حتی می توانید آن را در سیاست کلی خود برای شروع تولید ثروت قرار دهید.

برای شروع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات باید آمادگی داشته باشید. به این دلیل که شروع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به پیش پرداخت قابل توجهی نیاز دارد. خرید یک خانه، یک مجتمع آپارتمانی، یا یک قطعه زمین ممکن است گران باشد. با در نظر گرفتن اطلاعات زیر به یک ارزیابی کلی در مورد اینکه آیا خرید ملک برای شما بهترین گزینه است یا خیر دست یابید.

خرید نقدی: بسیاری از متخصصان مالی توصیه می کنند که برای خرید ملک به منظور سرمایه گذاری وام نگیرید. این موضوعی است که باید قبل از خرید ملک سرمایه گذاری به آن توجه کنید. اگر توانایی خرید مستقیم و نقدی خانه را ندارید، باید بتوانید حتی بدون در نظر گرفتن درآمد اجاره بها، از عهده بازپرداخت وام مسکن برآیید.

تمام هزینه های خود را برنامه ریزی کنید: هنگام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات، هزینه مالیات، آب و برق، نگهداری و تعمیرات آن باید لحاظ گردند. برای مواردی مانند نگهداری از ملک و جمع آوری اجاره بها، اغلب راحت تر است که از طریق یک شرکت مخصوص این کار اقدام نمایید. این امر مالکیت یک ملک اجاره ای را علیرغم هزینه داشتن، آسان می کند. منطقی است که از یک شرکت مرتبط استفاده کنید، به خصوص اگر وقت کافی ندارید و نمی توانید تمام وظایف مربووط به ملک خود را انجام دهید.

شما باید قیمت اجاره بهای ملک را به گونه ای تنظیم کنید که هزینه انجام تمام این وظایف و سایر هزینه ها را به طور کامل پوشش دهد. افزون بر این باید پول چند ماه اول را که به عنوان پیش پرداخت دریافت نموده اید برای پرداخت هزینه نگهداری ملک خود کنار بگذارید. بعلاوه دریافت بیمه اموال (و برنامه ریزی برای هزینه) بسیار ضروری است.

در مورد ملک به طور کامل تحقیق کنید: اگر قصد خرید زمینی را دارید که بعدها میخواهید آن را بفروشید، باید سند زمین را به دقت بررسی کنید. با در نظر گرفتن این موضوع که آیا در آینده جاده‌ های جدیدی نزدیک به زمینی که می‌خرید ساخته می‌شود یا خیر و در مورد اینکه چگونه بر ارزش ملک تأثیر می ‌گذارد، تحقیق کنید. همچنین اطمینان حاصل کنید که هیچ گونه حق گروی رهن در ملک وجود ندارد. همچنین می‌توانید مواردی از قبیل مقایسه‌ زمین های اطراف ملک، اگر همسایگی در حال توسعه است، و هر متغیر خارجی که می‌تواند بر ارزش ملک شما تأثیر بگذارد را در نظر بگیرید.

پس از انجام تمام موارد گفته شده باید بتوانید تصمیم بگیرید که آیا می خواهید آن را به عنوان سرمایه گذاری بخرید یا خیر. به خاطر داشته باشید که سرمایه گذاری همیشه با خطر همراه است. با سرمایه گذاری خود می توانید سود ببرید، اما ممکن است متحمل ضرر نیز شوید. همه چیز می تواند تغییر کند، و مکانی که پیش بینی می‌کردید از آن استقبال می شود، با استقبال مواجه نشود و بالعکس.

از کوچک شروع کنید: برخی از سرمایه گذاران املاک و مستغلات با یک آپارتمان دوبلکس یا یک خانه همراه با یک آپارتمان در زیرزمین شروع می کنند و زندگی در یکی از آنها را انتخاب می کنند و دیگری را اجاره می دهند. اگرچه این یک روش فوق ‌العاده برای شروع است اما به خاطر داشته باشید که ساختمان خود را با مستاجری که می آورید به اشتراک می‌گذارید.

یک روش برای شروع سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون نیاز به سرمایه گذاری اولیه بزرگ، می تواند از طریق خریدن املاک انبوه سازی شده فروشی باشد. علاوه بر این زمانی که بودجه خود را در نظر می گیرید، باید اطمینان حاصل کنید که می توانید تمام باز پرداخت ماهانه وام مسکن را بدون در نظر گرفتن مبالغ درآمد اجاره بها بپردازید و استاندارد زندگی راحت خود را حفظ نمایید. همانطور که به صاحب خانه بودن و مراقبت از یک ملک سرمایه گذاری روی می آورید، ممکن است در نظر داشته باشید که ملکی بزرگتر با پتانسیل بالاتری برای درآمد از طریق اجاره بها خریداری کنید.