استهلاک در املاک چیست؟

استهلاک به معنای برنامه پرداخت ماهیانه وام مسکن شماست. برنامه هایی که هنگام خرید ملک، پرداخت های شما را به صورت اقساطی انجام می دهند. همچنین از یک برنامه برای نشان دادن تفکیک تاریخچه استهلاک حساب برای سایر پرداخت‌های وام مانند کارت‌های اعتباری استفاده می‌کند.

برنامه استهلاک به شما نشان می دهد که چه میزان از پرداخت ماهیانه وام مسکن شما به سود و چه مقدار به اصل سرمایه می رسد تا بتوانید برای هزینه کردن سرمایه خود برنامه ریزی کنید. زمانی که تصمیم به خرید خانه می گیرید، جهت تأمین هزینه ها احتمالاً وام مسکن دریافت می کنید. در طرح استهلاک، مبلغ سود وامی که بانک به شما می دهد به جای اصل وام به همراه اصل مبلغ باقی مانده محاسبه می شود. پس از افزایش تعداد بازپرداخت های شما، میزان بهره کاهش می یابد.

باید به کسانی که از وام های رهنی استفاده می کنند یادآور شویم هر چه اصل مبلغ دریافتی برای خرید خانه کمتر باشد، سود کمتری پرداخت خواهید کرد. مطمئناً اگر بخواهید مبالغ ماهیانه را تک تک محاسبه کنید، دچار سردرگمی می شوید، بنابراین اگر متخصص امور مالی نیستید، چنین فرآیندهای پرداختی می‌تواند بسیار خسته‌کننده و وحشتناک باشد. این طرح پرداخت که برای چنین مواقعی طراحی شده، کار را آسان‌تر کرده و به شما آزادی عمل جهت خرج کردن پولتان به گونه ای که می‌خواهید را می دهد.

هدف از استهلاک چیست؟

طرح استهلاک بیان می‌کند که پرداخت‌های وامی که از بانک گرفته‌اید چگونه بر انواع وام‌های خاص اعمال می‌شود. بنابراین پرداخت ماهیانه به صورت یکسان باقی مانده و بین سایر هزینه‌ها مانند هزینه‌های بهره بر اساس میزان پرداخت وام‌ پرداختی، کاهش مانده وام و مالیات بر املاک تقسیم می‌شود.  این طرح و روش معامله (پرداخت) به افراد بی تجربه در این صنعت یا گردش پول کمک کرده و برای کسانی که نمی خواهند برنامه پرداختی خود را محاسبه کنند، موجب صرفه جویی در زمان و هزینه ها می شود.

اگر بخواهیم این طرح را به زبان ساده توضیح دهیم، طرح پرداخت و جداول استهلاک را در سال و ماه مورد تأیید شما ایجاد و در درک نحوه عملکرد وام رهنی دریافتی به شما کمک می کند. به این ترتیب در آینده با سود اضافی مواجه نخواهید شد.

نحوه عملکرد استهلاک چگونه است؟

استهلاک زمانی برنامه خاصی محسوب می شود که هرگونه پرداخت ماهیانه وام، مقدار پرداخت مربوط به سود و یا اصل سرمایه را فهرست کند. هر جدول استهلاک شامل موارد زیر است.

• پرداخت های برنامه ریزی شده: پرداخت های ماهیانه مورد نیاز شما به تفکیک ماه برای مدت وام ذکر شده است.
• پرداخت اصلی: پس از اعمال سود، باقیمانده پرداخت شما بدهی شما را پرداخت می کند.
• هزینه‌های بهره: بخشی از هر پرداخت برنامه‌ریزی‌شده به سود تعلق می گیرد، که با ضرب موجودی باقی‌مانده وام در نرخ بهره ماهیانه محاسبه می‌شود.

علیرغم یکسان بودن مجموع پرداختی شما در هر ماه، به لطف این طرح هر ماه شاهد پرداخت سود و اصل وام به مبالغ مختلف خواهید بود، زیرا در ابتدای پرداخت وام های بانکی، هزینه سود در بالاترین حد قرار دارد. با گذشت زمان میزان بیشتری از هر پرداختی به اصل پول شما تعلق گرفته و هر ماه به نسبت سود کمتری می پردازید.

اگر اجرای این طرح استهلاک را به مراحل زیر تقسیم کنیم به شرح زیر است:

1. به عنوان مثال فردی وام خودرو، مسکن یا وام شخصی می گیرد. چنین وام هایی شامل دو متغیر است: مانده اصلی و کل سود معوق. در حالی که وام گرفته شده اصل بدهی را تشکیل می دهد، مبلغ متفاوت پرداخت شده روی اصل وام که بر اساس نرخ بهره وام تعیین می شود یک حالت طبیعی است.
2. وام گیرنده شروع به پرداخت های دوره ای می کند. پس از دریافت وام از بانک، وام گیرنده فرآیند بازپرداخت وام را با پرداخت های منظمی بصورت ماهانه یا سالانه آغاز می کند که به این صورت بدهی معوق کاهش می یابد. بنابراین تا زمانی که مبلغ کل پرداختی بیشتر به اصل و کمتر به سود برسد، نرخ بهره نسبت به اصل تغییر خواهد کرد.
3. پس از مدت و تعداد معینی از پرداخت های ماهانه، وام گیرنده ابتدا اصل مبلغ وام را تا پایان وام پرداخت می کند. در صورت پرداخت منظم، پول پرداخت شده برای بهره از بین رفته و اصل آن پرداخت می شود. این طرح سبب صرفه جویی در هزینه می شود.

استهلاک ملک چگونه محاسبه می شود؟

برای محاسبه استهلاک سالانه یک ملک، مبنای هزینه بر عمر مفید ملک تقسیم می شود. این کار باید به صورت زیر انجام شود.

استهلاک در هر سال کامل = هزینه / عمر

استهلاک جزئی سالانه در زمان استفاده ملک در ماه M به شرح زیر در نظر گرفته می شود:

استهلاک سال اول =  (هزینه / عمر) (((12-M)+0.5) / 12) *

چرا دوره استهلاک محاسبه می شود؟

دانستن مبلغ کل سود پرداختی بابت اقساط وام، انگیزه خوبی جهت پرداخت زودهنگام اصل مبلغ است. وقتی پرداخت‌های اضافی در طرح استهلاک اصل مبلغ معوقه وام را کاهش می‌دهد، تعداد پرداخت‌های آتی متعلق به سود را کاهش می‌دهد. این طرح به همین دلیل می تواند با مقدار مبلغ اضافی جزئی تفاوت بزرگی ایجاد کند.

به عبارت دیگر این طرح به دلیل صرفه جویی در هزینه و زمان پرداخت وام شما انجام می شود.

استهلاک منفی املاک چیست؟

استهلاک منفی یک اصطلاح پرداختی است که به افزایش موجودی اصل وام به دلیل عدم پرداخت سود آن اشاره دارد. به عنوان مثال اگر سود پرداختی وام 300 دلار باشد و وام گیرنده فقط 200 دلار بپردازد، مابه التفاوت 100 دلار به مانده اصل وام تعلق می گیرد.

مانده اصلی وام بانکی، با پرداخت توسط وام گیرنده به تدریج کاهش می یابد. با این حال پدیده معکوس این است که اگر وام گیرنده نتواند استهلاک منفی وام را پرداخت کند، موجودی اصلی رشد می کند. استهلاک منفی به وام گیرندگان اجازه می دهد تا تعیین کنند چه مقدار سود را درهر پرداخت ماهانه انتخاب کنند. سپس مقدار بهره منتخب به مانده اصلی وام مسکن اضافه می شود.

استهلاک چه تاثیری بر فروش خانه دارد؟

استهلاک در مقدار مالیاتی که هنگام فروش ملک خود بدهکار هستید، لحاظ می شود. هزینه‌های طرح استهلاک در نهایت سود یا زیان شما را هنگام فروش تعیین می‌کند، زیرا هزینه‌های طرح استهلاک مبنای هزینه شما را در ملک کاهش می‌دهد.

اگر ملکی وام دار را حداقل یک سال نگه دارید و آن را برای سود قابل توجهی بفروشید، مالیات بر عایدی سرمایه بلندمدت پرداخت خواهید کرد. علاوه بر این بسته به سطح درآمد ماهیانه شما، متحمل هزینه اضافی نیز می شوید. اگر جزء مالیات دهندگان با درآمد بالاتر هستید، ممکن است مشمول 3.8٪ مالیات بر درآمد خالص سرمایه گذاری نیز شوید.

آیا قبل از خرید خانه باید استهلاک را محاسبه کرد؟

بهای تمام شده املاک را نمی توان به طور کامل در سالی که خریداری شده به دست آورد و معمولاً قیمت املاک جهت سرمایه گذاری را در طول زمان با استفاده از کسر استهلاک به دست می آورید. روش ها و استراتژی هایی جهت شفاف سازی برنامه استهلاک شما وجود دارد. به عنوان مثال بسته به نحوه تملک، قوانین متفاوتی اعمال می شود.

مبلغ قابل استهلاک‌ املاک خریداری شده با وام، عبارت از قیمت خرید املاک منهای هر گونه تخفیف به اضافه مالیات فروش، هزینه‌های تحویل و هزینه‌های راه‌اندازی است. به علاوه هزینه های قانونی و حسابداری، تمبر، هزینه های ثبت، عنوان/بیمه، بررسی ها و مالیات بر دارایی به فروشنده برای ملک پرداخت می شود.

مبنای استهلاک املاک موروثی بر مبنای همان زمان وقف است. بنابراین به اندازه بقیه موارد مهم نیست.

به عبارت دیگر پاسخ به سوال «آیا قبل از خرید خانه باید استهلاک را محاسبه کنم» نیازی به برنامه ریزی خاصی ندارد زیرا ملک بسته به وضعیت اقتصادی آن زمان، بعد از سال اول برای شما سود خواهد داشت.

هنگام فروش خانه باید چقدر استهلاک پرداخت کنم؟

استهلاک 20 درصد از ارزش زمین یا خانه ای که خریداری می کنید را پوشش می دهد، اما برای ارقام دقیق صورت حساب مالیاتی یا آخرین ارزیابی را بررسی کنید. همچنین به یاد داشته باشید که ارزش زمین و ساختمان هر ملک متفاوت است. به عنوان مثال اگر خانه ای را به قیمت 200,000 دلار خریداری کرده اید و صورت حساب مالیاتی نشان می دهد که زمین 20٪ ارزش خانه است، مبنای هزینه استهلاک شما 80٪ قیمت خرید یا 160,000 دلار است. این بدان معناست که 40,000 دلار نمی تواند مستهلک شود.

با توجه به استهلاک اعلامی، مشمول معافیت های مالیاتی خواهید شد. تنها در صورت فروش همراه با ضرر خانه، ملزم به پرداخت مالیات استهلاک بر خرید مجدد  نیستید. زیرا بازار به شدت افت پیدا کرده و دیگر قادر به حفظ خانه نیستید، لذا جهت کاهش ضرر و زیان تا حد ممکن، اقدام به فروش ملک کمتر از مبلغ اولیه خریداری شده می نمایید.

وقتی یک ملک به طور کامل مستهلک شود چه اتفاقی می افتد؟

املاک خریداری شده اگر به پایان عمر مفید خود برسند یا زمانی که بازده بالاتر از سود مورد انتظار باشد ممکن است به استهلاک کلی برسد، کاهش ارزش در برابر مبلغ اصلی هزینه تمام شده قرار می گیرد. روش استهلاک می تواند برای املاک و مستغلات به صورت مستقیم یا افزایشی باشد. زمانی که استهلاک انباشته با بهای تمام شده اصلی مطابقت داشته باشد، دارایی به طور کامل در دفاتر بانک مستهلک می شود. به عنوان مثال اگر خانه ای را به قیمت 300,000 دلار خریداری کرده اید و پس از ادعای استهلاک 100,000 دلار، ملک  را در بازار به قیمت 500,000 دلار می فروشید، 200,000 دلار مالیات بر عایدی سرمایه و 100,000 دلار برای خرید مجدد ارزش استهلاک مالیات می پردازید.

تفاوت کاهش بها با استهلاک چیست؟

در حالی که عمل استهلاک بهای تقسیم شده یک دارایی نامشهود در طول عمر مفید آن است، کاهش بها هزینه ثابت املاک در طول عمر مفید آن است. بنابراین استهلاک نیاز به یک فرآیند زمانی دارد تا سود واقعی خود را در سرمایه گذاری آشکار کند و باید در نظر داشته باشیم که در این مدت متاثر از تغییرات محیطی نیز خواهد بود. استهلاک باید در کاهش تدریجی ارزش یک ملک در طول عمر مفید با کسر کردن هزینه آن، برنامه ریزی و ثبت شود.

بر اساس یک تحلیل اساسی، مقایسه مهم بین کاهش بها و استهلاک عبارت است از اینکه کاهش بها ارزش نامشهود یک مال را کاهش می دهد، در حالی که استهلاک این کار را با یک دارایی مشهود انجام می دهد.

نمونه ای از استهلاک مالی در املاک و مستغلات

استهلاک مالی در املاک و مستغلات به فرآیند بازپرداخت وام یا بدهی از طریق پرداخت های منظم در یک دوره زمانی معین اشاره دارد. مالک خانه ای که برای خرید ملک، وام مسکن می گیرد نمونه ای از استهلاک مالی در املاک و مستغلات را نشان می دهد. وام مسکن معمولاً به عنوان یک وام بلند مدت طرح ریزی می شود که وام گیرنده پرداخت های منظم (مانند پرداخت های ماهانه) را که شامل اصل و بهره پول است انجام می دهد. اصل مبلغ آن پولی است که وام گرفته شده و بهره هزینه قرض گرفتن پول است. با گذشت زمان همان طور که وام گیرنده پرداخت های وام مسکن خود را انجام می دهد، مانده بدهی اصلی کاهش می یابد و در نتیجه سهام مالکیت در دارایی (تساوی حقوق) افزایش می یابد. ساختار پرداخت های وام مسکن به گونه ای برنامه ریزی شده است که بخشی از هر پرداخت به عنوان بازپرداخت اصل سرمایه و مابقی به عنوان پرداخت بهره در نظر گرفته می شود. این فرآیند به عنوان استهلاک مالی شناخته شده و به وام گیرنده این امکان را می دهد تا به تدریج بدهی خود را در یک دوره زمانی معین، معمولاً 15 یا 30 سال پرداخت نماید.