سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن (REIT) چیست؟

REIT موسسات بازار سرمایه هستند که مجموعه‌ای از فایل های اطلاعاتی بازار سرمایه مبتنی بر املاک و مستغلات را اداره و در پروژه‌های مربوط به املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند. به طور خلاصه شما یک شریک در سرمایه گذاری املاک و مستغلات می شوید و سهم سود خود را از درآمد آن ملک به صورت برابر دریافت می کنید. اساساً این روش سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ایمن است. REIT در بسیاری از املاک شامل آپارتمان ها، دکل های مخابراتی، مراکز داده، هتل ها، مکانهای پزشکی، دفاتر، مراکز خرده فروشی و انبارها سرمایه گذاری می کند.

صندوق اعتباری سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) چیست؟

با صندوق اعتباری سرمایه گذاری املاک و مستغلات Real Estate Investment Trust  (REIT)، سرمایه گذاران شخصی می توانند سهمی از درآمد حاصل از مالکیت املاک تجاری را دریافت نمایند. REIT اساساً یک شرکت خصوصی است که صاحب دارایی های مختلفِ مربوط به املاک و مستغلات درآمدزا می باشد و یا آنها را اداره می کند. این شرکت می تواند شامل رهن یا وام در حوزه های مختلف املاک و مستغلات باشد. برخلاف سایر شرکت ‌های املاک و مستغلات، REIT املاک و مستغلات را به منظور فروش آنها توسعه نمی‌دهد. به جای آن REIT، در درجه اول یک ملک را خریداری می کند و سپس توسعه می دهد تا بتواند آن را به عنوان بخشی از سبد سرمایه گذاری خود در نظر گیرد که همین موضوع سود قطعی آن را تضمین می کند.

REIT چگونه کار می کند؟

سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن فقط در حوزه ی عملکرد واحدی که بر اساس املاک و مستغلات فعالیت کنند اداره می شوند. در نتیجه سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن‌، شامل ماشین آلات و تجهیزات نمی شوند. علاوه بر این آنها نمی توانند کارهای ساختمانی را انجام دهند و پروژه ها را هدایت کنند، اما برای پروژه هایی که سایر شرکت ها می سازند می توانند تأمین مالی انجام دهند. امکان تبدیل شرکت به سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن، مشروط بر اینکه فعالیت های فعلی خود را در حوزه ی سرمایه گذاری املاک ایمن تغییر دهند وجود دارد.

مزایای REIT چیست؟

نحوه ی اتخاذ تصمیم در مورد نحوه تامین مالی یک ملک یا یک پروژه به سایز پروژه، کاربرد و قوانین ساخت، پتانسیل سودآوری شرکت بستگی دارد. انگیزه های مالیاتی پذیرفته شده در نتیجه درک دولت از مشکلات مسکن و املاک به عنوان یک پدیده عمومی، سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن را در تامین مالی املاک و مستغلات جذاب می کند.

نمی توان این امر را انکار کرد که املاک و مستغلات و سرمایه گذاری های اینچنین برای سرمایه گذاران، بر پایه املاک و مستغلات یک عنصر روانشناختی مطمئن ایجاد می کند. علاوه بر این مواردی مانند کاهش خطر از طریق تنوع، تامین مالی سرمایه گذاری با وام گرفتن و استهلاک، عواملی هستند که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات را برای سرمایه گذاران محبوب می کند.

سرمایه گذاران نه تنها می توانند سهام سرمایه گذاری املاک ایمن خود را در بازار سهام بفروشند، بلکه این فرصت را نیز دارند که از افزایش قیمت احتمالی این سهام در بورس بهره مند شوند. علاوه بر این از آنجایی که سهام شرکت توسط کارشناسان خبره حوزه املاک مدیریت می شود، نسبت به هر فردی که به تنهایی سرمایه گذاری می کند نتایج موثرتری به دست می آورد.

قادر هستیم بینیم که سازمان های بین المللی روی این شرکت ها سرمایه گذاری می کنند. به منظور بهره بردن از سود املاک و مستغلات در کشورهای در حال توسعه، این موسسات ترجیح می دهند به جای سرمایه گذاری مستقیم در املاک، سهام سرمایه گذاری املاک ایمن را که در بازارهای ثانویه که به صورت سازماندهی شده بفروش می رسد را دریافت کنند.

انواع REIT چیست؟

از آنجایی که سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن به روش های مختلفی تاسیس شده است بنابراین دسته بندی های مختلفی دارند. نگاهی متنوع به سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن می تواند به سرمایه گذاران این کمک را کند تا سود و بهره ای را که می توانند در نتیجه این محصولات مالی تخصصی داشته باشند، متوجه شوند.

انواع REIT در زیر ذکر شده است.

1. REIT ترکیبی
2. REITهای متساوی الحقوق
3. REIT وام مسکن
4. REITهای تجاری عمومی
5. REITهای عمومی غیر تجاری
6. REIT های خصوصی

1. REIT ترکیبی

یک REIT ترکیبی می‌تواند املاک و مستغلات داشته باشد و آنها را مدیریت کند، وام‌های رهنی را تأمین مالی و اوراق بهادار با پشتوانه مسکن خریداری کند. از هر دو منبع درآمد داشته باشد یعنی درآمد اجاره بها داشته باشد.

2. REITهای متساوی الحقوق

Equity REITs مالکیت و مدیریت دارایی ها را بر عهده دارد به ویژه املاک و مستغلات و همچنین کسب دارای درآمدی از طریق جمع آوری اجاره است.

3. REIT وام مسکن

REIT های رهنی می توانند امکانات مالی برای وام های رهنی خود و همچنین اوراق بهادار به ارمغان بیاورند. درآمد آن از طریق سرمایه گذاری از بهره وام های رهنی حاصل می شود.

4. REITهای تجاری عمومی

زمینه های فعالیت REITهای سهامی عام، با عرضه سهام به مردم جمع آوری می شوند و وجوه جمع آوری شده در املاک و مستغلات را در خرید املاک اجاره ای، سرمایه گذاری در اوراق بهادار، تامین مالی پروژه های ساخت و ساز انبوه سرمایه گذاری می کنند.

5. REITهای عمومی غیر تجاری

REIT غیر تجاری نوعی از سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ایمن است که برای کاهش مالیات توام با پرداخت بازده املاک طراحی شده است.

6. REIT های خصوصی

REIT خصوصی نوع مخصوصی از سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن است که به صورت عمومی معامله نمی شود. REIT های خصوصی و سایر REIT ها به نام REIT های عمومی بخشی از آپشن های به روز برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات با بهره متنوع هستند. دانستن بیشتر در مورد این ابزارهای مالی به سرمایه گذاران کمک می کند تا با پول خود تصمیمات درستی بگیرند.

چگونه در REIT سرمایه گذاری کنیم؟

همانطور که در صنف بازار سرمایه ترکیه عنوان شده است، کافی است به یک موسسه سرمایه گذاری که در بورس معاملات تجاری انجام می دهد دستورالعملی برای سرمایه گذاری در سهام سرمایه گذاری در املاک و مستغلات ایمن داده شود.

به هر حال سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن نیز می توانند در بازار اولیه سرمایه گذاری شوند. سرمایه گذاران از طریق سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن با حقوق متنوعی روبرو می شوند. این حقوق را می توان به شرح زیر لیست کرد.

• در صورت تقسیم سود، حق دریافت بهره خود از سود مشارکت را دارد
• حق انحلال سهم در صورت انحلال شرکت تضامنی
• حق تملک سهام جدید در افزایش سرمایه شرکت تضامنی
• حق شرکت در جلسات مجامع عمومی، بیان نظرات و ارائه پیشنهاد
• حق رای در جلسات مجمع عمومی
• حق کسب اطلاعات، ارزیابی و حسابرسی فعالیت ها و حساب های مشارکت

چرا صندوق اعتباری سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) سودمند است؟

در ادامه به شرح و توضیح مزایای صندوق اعتباری سرمایه گذاری املاک و مستغلات (REIT) پرداخته شده است.

• نقدینگی: نقدینگی یکی از مهم ترین دلایل ایجاد تمایل به سرمایه گذاری در REIT است. در این املاک و مستغلات، قبل از هر چیز طبقه دارایی تعریف می شود و مشخصات ریسک و بازده آن به خوبی مشخص می گردد. افزون بر اینها REIT در مقایسه با سایر سرمایه‌گذاری ‌ها، بازده بسیار خوبی را در اختیار شما قرار می دهد و ریسک نزولی آن زیاد نمی باشد. همچنین اوراق بهادار فروخته شده توسط REIT در بسیاری از بورس های سهام در سراسر جهان معامله می شود. بنابراین آنها می توانند مانند سهام یک شرکت بلو چیپ (سهام مرغوب) معامله شوند.
• تنوع: REIT به سرمایه گذاران خود فرصت ایجاد تنوع را می دهد. سرمایه گذاری در املاک مستلزم تعهد مالی قابل توجهی از سوی خریدار است. به این ترتیب سرمایه گذاران تنها می توانند در چند مکان به طور همزمان سرمایه گذاری کنند. به طور مثال می توانند مالک املاکی از قبیل کندوها، دفاتر کار، فروشگاه‌ های خرده ‌فروشی و غیره در بازارهای مختلف باشند و بنابراین سرمایه گذاران به منظور محافظت از خود در برابر خطراتی که هر بازار خرد و کوچک می تواند ایجاد کند، دارای تنوع کافی هستند.
• انتخاب: REIT گزینه های زیادی را به سرمایه گذاران شخصی پیشنهاد می دهد. انواع متعددی از نیازهای سرمایه گذاران مختلف را برآورده می کند و بنابراین با اعتبارهای سرمایه گذاری املاک و مستغلات، توجه سرمایه گذاران خطر پذیر و خطر گریز را به سمت خود جلب می کند.
• قابلیت پیش بینی: صندوق های اعتباری سرمایه گذاری املاک و مستغلات قابلیت پیش بینی بالایی را برای سرمایه گذاران خود فراهم آورده است. سرمایه گذاری اصلی که توسط REIT انجام می شود، املاک و مستغلات است. بنابراین، بازده خالص جریان های نقدی از چنین صندوق سرمایه ای را می توان با دقت و اطمینان بالایی پیش بینی نمود.
• مدیریت حرفه ای: صندوق های اعتباری سرمایه گذاری املاک و مستغلات شامل چندین کسب و کار است که توسط سرمایه گذاران حرفه ای واجد شرایط مدیریت می شوند. بنابراین هر یک از آنها متدولوژی های خودمختار و مستقل خود را دارند و بر اساس همان قوانین تصمیم می گیرند. بسیار بعید است که مدیریت صندوق اعتباری سرمایه گذاری املاک و مستغلات تصمیمات اشتباهی در مورد مدیریت هر ملکی اتخاذ نماید.

خطرات صندوق های سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن (REIT) چیست؟

در مورد خطرات، REIT ها امکان دارد بهره ی زیادی به شما برنگرداند. با این حال برخی از سود سهام REIT مشمول مالیات هستند و کارمزد معامله تجاری بالایی دارند. همچنین رشد آهسته، خطرپذیری بازار، کارمزد تراکنش بالا از جمله معایب REIT ها هستند.

چرا سرمایه گذاران باید REIT را مورد توجه قرار دهند؟

اول از همه، می توان گفت که REIT ها را می توان به راحتی خرید و فروش کرد. زیرا REIT در بیشتر بورس ها معامله می شود. از نظر عملکرد سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن، بازده متعادل، ریسکی معقول و جریان نقدی پایدار را ارائه می دهند. علاوه بر این دارایی املاک و مستغلات می تواند انتخاب بسیار خوبی برای تنوع در صندوق سهام سرمایه گذاران باشد. REIT از نظر تنوع و درآمد سود سهام بسیار ارزشمند است.

دلایل متعددی وجود دارد که سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن باید در صندوق سهام سرمایه گذاران در طولانی مدت  قرار گیرند.اول از همه، REIT منابع درآمد مطمئن و در حال رشد برای افرادی است که تازه سرمایه گذاری می کنند. REITهایی که به درستی مدیریت می شوند اکثرا سود همواره پایدار و به طور کلی رضایت بخش دارند. این از ویژگی های سرمایه گذاری های بلند مدت است.به هر حال وقتی سخن از تنوع صندوق سهام باشد این کاملا سودمند است.

چگونه از کلاهبرداری REIT جلوگیری کنیم؟

برای جلوگیری از کلاهبرداری REIT باید از این نکات مهم آگاه باشید.

• همانطور که در قانون بانکداری شماره 5411 ترکیه تعریف شده است، سرمایه گذاری املاک و مستغلات  ایمن نمی توانند سپرده ها را جمع آوری کنند و تجارت و معاملاتی را انجام دهند که منجر به جمع آوری سپرده شود.
• آنها تحت هیچ شرایطی نمی توانند کارهای ساختمانی املاک را خودشان انجام دهند و برای این منظور پرسنل و تجهیزات تهیه کنند.
• آنها تحت هیچ شرایطی نمی توانند هتل ها، بیمارستان ها، مراکز خرید، مراکز تجاری، پارک های تجاری، انبارهای تجاری، املاک مسکونی، سوپرمارکت ها و املاک مشابه را برای مقاصد تجاری مدیریت و برای این منظور پرسنل استخدام کنند.
• REIT ها نمی توانند توسعه پروژه، کنترل پروژه، امکان سنجی مالی، پیگیری مجوزهای قانونی و خدمات مشابه را به سایر افراد و سازمان ها، به استثنای پروژه هایی که موضوع صندوق سهام هستند یا خواهند بود، از طریق پرسنل خود ارائه دهند.
• آنها نمی توانند در فعالیت های تجاری، صنعتی یا کشاورزی شرکت کنند.
• نمی توانند اعتبار بدهند.
• تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات قادر به ایجاد رابطه بدهی-اعتباری با اشخاص وابسته خود که مبتنی بر خرید و فروش کالا یا خدمات نباشد، نیستند.
• آنها نمی توانند به طور مستمر درکوتاه مدت املاک و مستغلات بخرند و بفروشند.

REIT ها در گذشته چگونه عمل کرده اند؟

REIT ها از زمان پا به عرصه گذاشتن شان در سال 1960 تغییرات ساختاری زیادی را پشت سر گذاشته اند. وام های پرخطر برای توسعه صنعت ساخت و ساز بین سال های 1960 تا 1970 گرفتند و بحران املاک در اواسط دهه 1970 بر توسعه سرمایه گذاری املاک و مستغلات ایمن اثر منفی گذاشت .

REIT ها که در دهه 1980 شروع به سرمایه گذاری های مختلف در املاک و مستغلات کردند، از نظر پتانسیل رشد ضعیفی را پشت سر گذاشتند و تنها بعد از دهه 1990 به رشد واقعی خود دست یافتند. در دهه 1990، ساختارهای بازار به طور چشمگیری متغیر شد که مشخصه آن سهامداران قوی داخلی، نسبت های قدرت نفوذ پایین و ساختارهای مدیریت فعال با عمر طولانی بود. بر اساس ادعاها، سرمایه گذاران شرکتی که سهم آنها در مالکیت املاک افزایش یافته است، باعث پیشرفت مثبت این توسعه پذیری شدند.