مشاورین املاک، خریداران و فروشندگان را برای معاملات قانونی بهم ارتباط می دهند. با استخدام مشاور املاک شما از دانش و تجربه آن شخص استفاده می کنید. مشاورین املاک این توانایی بخصوص را دارند که بیشترین ارزش را برای خانه شما در نظر بگیرند. یک مشاور املاک شما را در تمام مراحل همراهی می کند. آنها با کمال میل در تمام مراحل اداری به شما کمک کرده و به هر سوالی در این راستا پاسخ خواهند داد. همچنین از اینکه مشتریان نسبت به تعهدات فروش مانند بازرسی خانه، جابجایی و تاریخهای مهم آگاه هستند، اطمینان حاصل پیدا می کنند.
امروزه انواع مختلفی از مشاورین املاک برای نیازهای مختلف به وجود آمدهاند. همه آنها به سوالاتی که در هنگام سرمایه گذاری مطرح می شود، پاسخ می دهند. در زیر انواع مختلفی از مشاورین املاک که در راستای نیاز و معاملات شما هست، توضیح داده خواهد شد.
1. واسطه
واسطه ها معامله کننده هایی هستند که در خرید و فروش به ازای دریافت کمیسیون و فقط از طرف افراد یا موسساتی که عضو آنها هستند واسطه گری می کنند. ملاقات های خریدار و فروشنده را تسهیل می کنند و باعث تسریع در روند خرید می شوند. واسطه ها که با خریداران کار می کنند، به دنبال املاکی هستند که با معیارهای مشتریان مطابقت داشته باشد، مذاکره می کنند، پیشنهادات را آماده و به خریداران در امور دیگر نیز کمک می کنند. واسطه های فروش ارزش های بازار را مشخص، دارایی ها را لیست کرده و نمایش می دهند، با فروشندگان ارتباط برقرار می کنند و به فرایند مزایده کمک می کنند. سه رده اصلی واسطه گرها بامسئولیت های مختلف در زیر ذکر شده است.
- واسطه های بسته: آنها مجوز واسطه گری دارند اما انتخاب می کنند تا زیر نظر واسطه دیگری کار کنند. به طور کلی آنها نظارتی بر سایر نمایندگان ندارند.
- واسطه های مدیر: آنها معاملات و عملکردهای روزانه را کنترل می کنند. همچنین نمایندگانی را استخدام کرده، استخدام شده های جدید را آموزش داده و کارکنان اداری را مدیریت می کنند.
- واسطه های اصلی/ تعیین شده: آنها بر نمایندگان املاک نظارت می کنند تا اطمینان یابند مطابق قوانین ملی املاک هستند. هر اداره ای یک واسطه گر مشخص دارد.
2. نمایندگان فروش
یک نماینده فروش نماینده خریدار در فروش خانه است. در ابتدا ممکن است گیج کننده به نظر برسد، اما منطقی در پشت این اصطلاح است. قبل از امضای قرارداد، نماینده به خریدار معرفی می شود. هنگامی که دو طرف به توافق رسیدند و قرارداد خانه بسته شد، نماینده خرید به نماینده فروش تبدیل می شود. چون آنها خریداری پیدا کرده اند که خانه را معامله کرده است. کلمات نماینده فروش و نماینده خرید اغلب به جای هم استفاده می شود و هر دو مسئولیت های یکسانی دارند.
3. نمایندگان خرید
نماینده خرید به شما از طریق راهنمایی در مورد معاملات خرید خانه کمک می کند و برای هر سوال و دغدغه ای در کنار شما خواهد بود.
در اینجا برخی از مواردی که نماینده خریدار می تواند انجام دهدذکر شده است:
- یافتن ملک مناسب. پس از تعیین اینکه مشتریان به دنبال چه چیزی هستند و توان چه چیزی را دارند، نماینده قرار ملاقات هایی را تنظیم می کند که با هزینه متناسب است. نماینده همچنین جزئیات املاک و همسایگی های مختلف را توضیح می دهد، تا به خریداران کمک کند برای خرید خانه بهترین تصمیم گیری را داشته باشند.
- مذاکره در مورد پیشنهاد. نماینده خرید مشتریان را با قیمت مناسب راهنمایی می کند و آن را به نماینده فروش ارائه می دهد.
- توصیه متخصصان دیگر. یک نماینده خرید همچنین باید بتواند شما را به واسطه گرهای قابل اعتماد، وکلای املاک، بازرسان خانه و مشاوران دیگر ارجاع دهد. این مساله می تواند به تسریع کار در هر مرحله از فرآیند کمک کند و شما را به فروش موفق سوق دهد.
- غلبه بر موانع: اگر بازرسان خانه گزارش یا مشکلی را گزارش دهند، نماینده خرید می تواند به شما در مورد نحوه ادامه معامله کمک کند و به عنوان واسطه ای بین شما و فروشندگان عمل کند. اگر مذاکرات به سمت خصومت آمیزی پیش رود، داشتن یک فرد با تجربه در راستای یافتن راه حل های سازنده بسیار کمک خواهد بود.
4. مشاور ملک
مشاور ملک یک نماینده املاک یا واسطه ( یا هر فرد متخصص دیگری در املاک) که عضو انجمن ملی مشاوران املاک (NAR) است. (NAR) که در سال 1908 تأسیس شد، بزرگترین انجمن تجاری در ایالت متحده است. مشاوران املاک فعالی که مایل به ملحق شدن به سازمان هستند باید دارای مجوز معتبر و سابق بی نقص باشند. مشاوران املاک به دلیل شهرت خوب انگیزه بالایی برای ملحق شدن دارند. همه مشاوران ملزم به رعایت اصول اخلاقی هستند، بنابراین مشتریان با نمایندگانی که استانداردهای حرفه ای را رعایت می کنند، احساس راحتی می کنند.
5. حد سودآوری
حد سودآوری به درآمد، سود، درآمد خالص یا سود هر سهم (EPS) یک شرکت برمی گردد. حد نسبی درآمد خالص از وضعیت درآمد شرکت را توصیف می کند.
حدسودآوری معمولا برای هر اقدامی تعریف می شود که ممکن است درآمد خالص را افزایش و یا کاهش دهد. هنگامی که شرکتی درآمد خود را افزایش یا هزینه های خود را کاهش می دهد، گفته می شود حد سودآوری خود را بهبود می بخشد. هدف بعضی از شرکت ها بهبود درآمدهای خود از دو روش همزمان: ایجاد رشد بالا و بهبود کارایی (کاهش هزینه ها)است.
چطور با یک نمایندگی املاک کار کنیم؟
نمایندگان املاک معمولا از کار با مردم لذت می برند، اما گاهی اوقات برخی از مشتریان عمداً یا ناخواسته این مورد را نقض می کنند. در زیر می توانید چند راه ساده برای ارتباط خوب با نماینده خود پیدا کنید تا هنگام خرید از آن استفاده کنید.
درک کمیسیون نمایندگان
به اکثر مشاوران املاک کمیسیون پرداخت می شود. اگر یک نماینده معامله ای را نبندد، پولی دریافت نمی کند. در نتیجه نمایندگان به طور کلی انگیزه بالایی دارند تا کار خوبی برای شما انجام دهند.
- قرار ملاقات ها را فراموش نکنید و به موقع حاضرباشید
- باید بدانید که نماینده شما مشتری های احتمالی دیگری هم دارد که با آنها کار می کند. آنها باید در مدت زمان معقولی برای کمک به شما در دسترس باشند، اما نمی توانید همیشه در صدر لیست کارهای آنها باشید.
- زمان برای نمایندگان ارزشمند است، بنابراین لطفاً هر قرار ملاقاتی را که می‌گذارید پیگیری کنید و اگر در ترافیک گیر کرده اید یا به دلایل دیگری دیر می کنید، با نماینده خود تماس بگیرید و به آنها در مورد زمان رسیدن خود اطلاع دهید.
- نحوه انتخاب یک مشاور املاک
- شما باید آزادانه با چندین نماینده مصاحبه کنید تا مطمئن شوید که در نهایت با نماینده ای کار می کنید که با آن راحت هستید و باید به هر نماینده بگویید که در مرحله مصاحبه می باشید. شما هرگز نباید با بیش از یک نماینده از یک شرکت مصاحبه کنید. در حالی که بسیاری از نمایندگان در همان دفتر به خوبی با یکدیگر همکاری می کنند، ممکن است سیاست هایی در دفتر وجود داشته باشد که شما از آن بی اطلاع باشید که خرید خانه شما را دشوارتر از آنچه ممکن است می کند.
- اگر با یک نماینده خرید کار می کنید با نماینده فروش تماس نگیرید
- نمایندگی های فروش برای فروشنده کار می کنند، نه خریدار. اگر نماینده فروش ملکی را که تصمیم به خرید آن دارید برای نمایندگی استخدام کنید، آن نماینده اکنون تحت یک آژانس دوگانه کار می کند، وضعیتی که منجر به تضاد منافع برای نماینده می شود.
- نمایندگان فروش نمی خواهند کار نماینده خرید را انجام دهند. بگذارید نماینده شما کار خود را انجام دهد و سعی نکنید مستقیماً با نماینده فروش تماس بگیرید.
- پروتکل خانه باز را امتحان کنید
از نماینده خود بپرسید که حضور در خانه های بدون محافظ به تنهایی مناسب است، چون در بعضی مناطق مناسب نیست.
اگر از نماینده خود تأییدیه بگیرید، کارت ویزیت را به میزبان خانه تحویل می دهید تا مشخص کند که شما از طرف نماینده هستید.
از میزبان خانه در مورد فروش یا انگیزه فروش نپرسید، اجازه دهید تا نماینده شما این سوالات را بپرسد. احتمالا نماینده شما از روشی متفاوت برای این موضوع استفاده خواهد کرد.
به طور همزمان اطلاعات خود را در اختیار نماینده فروش قرار ندهید. احتمالاً اگر پیشنهادی ارائه دهید، به نفع شما نخواهد بود و یا در طول مذاکرات متضرر خواهید شد.
- قرارداد کارگزاری خرید با نماینده خرید امضا کنید.
- انتظار امضای قرارداد کارگزاری خریدار را داشته باشید. این رابطه بین شما و واسطه/نماینده را ایجاد می کند و وظایف واسطه/نماینده را برای شما توضیح می دهد. اگر برای امضای قرارداد آماده نیستید، از واسطه یا نمایده نخواهید که خانه ها را به شما نشان دهد. در غیر اینصورت، اگر مکانی را می بینید که می خواهید بخرید، ممکن است سردرگمی در مورد اینکه چه کسی باید حق کمیسیون را دریافت کند، به وجود آید.
- همیشه درخواست یک قرارداد قانونی بدهید و امضا کنید
- نمایندگان موظفند طبق قانون خریداران را با اطلاعات نمایندگی آشنا کنند. امضای یک قرارداد رسید مدرک شماست. این فقط یک توافق نامه برای یک نمایندگی خاص نیست. به طور کامل آن را بخوانید. بهترین و کاربردی ترین نمایندگی، نمایندگی انفرادی است. این بدان معنی است که شما توسط نماینده خود متوجه می شوید، چون منافع شما در اولویت است و آنها در مقابل شما مسولیت امانتداری به عهده دارند.
- از انتظارات خود آگاه باشید
- اگر انتظار دارید که نمایندگان از درب منزل دنبال شما بیایند و بعد از بازدید خانه ها شما را به منزل برسانند، به آنها بگویید. بسیاری این خدمات را ارائه می دهند و بعضی ممکن است از شما بخواهند که در دفتر آنها را ملاقات کنید. به نماینده خود اجازه دهید که در مورد چگونگی ملاقات با شما، آگاهی پیدا کند. آیا تماس تلفنی، ایمیل و یا پیام را ترجیح می دهید؟ یک چارچوب زمانی و اهدافی واضح مشخص کنید.
- فرم هایی را که متوجه نمی شوید امضا نکنید
- از اینکه از نماینده خود بخواهید تا فرمی را برای شما توضیح دهد، احساس بدی نداشته باشید. این شغل آنهاست، پس تا زمانی که کامل متوجه نشده اید از آنها توضیح بخواهید. اگر چه متوجه خواهید شد که نمایندگان وکیل نیستند و نمی توانند قانون را توصیف کنند.
- اماده خرید باشید
- اگر آماده خرید نیستید، نیازی به نماینده ملک ندارید. خودتان می توانید به خانه ها بروید، اما صادقانه به نماینده ای که آنجا هست بگویید. بهتر است تا زمانی که تصمیم قطعی ندارید به صورت آنلاین دنبال ملک بگردید و به این طریق وقت یک نماینده ملک تلف نمی شود.
انواع مشاورهای املاک چگونه کار می کنند؟
یک مشاور املاک مجاز خریداران و فروشندگان را برای معاملات به هم ارتباط و به آنها در مذاکرات قانونی مشاوره می دهد. به طور کلی به مشاوران درصدی از فروش خانه به عنوان کمیسیون پرداخت می شود. این درصد به وضعیت کارگزاری آنها بستگی دارد. این کارگزاری به نمایندگان اجازه می دهد از برند شرکت، ارتباطات و تیم حقوقی استفاده کنند.
چندین کار اداری وجود دارد که یک مشاور املاک خوب هنگام معامله از آن استفاده می کند. شرایط یک مشاور املاک خوب در زیر فهرست شده است.
- فعالیت های بازار محلی و اخبار صنعتی را دنبال می کند
- به طور فعال جستجو و فهرست های فروخته شده را بررسی و گزارش فعالیت روزانه MLS را مرور می کند.
- مدارک، موافقتنامه و رکوردهای ملک را تکمیل و تأیید، قرار ملاقات ها و جلسات با مشتریان را برنامه ریزی می کند.
- برنامه های بازاریابی برای لیست ها، بروشرها، خبرنامه ها و سایر تضمین های تبلیغاتی را ایجاد می کند.
- به ایمیل ها و تلفن ها پاسخ می دهد.
- وب سایت ها، پروفایل رسانه های اجتماعی و وبلاگ ها را بروزرسانی می کند.
تفاوت یک نماینده ملک با واسطه چیست؟
اگر بخواهیم مقایسه ای بین این دو حرفه انجام دهیم، می توانیم به صورت زیر بیان کنیم.
واسطه ملک: دوره های آموزشی بیشتری را برای تبدیل شدن به کارگزار می گذراند، می تواند به صورت مستقل کار کند یا صاحب کارگزاری خود باشد، کمک به فروش، جزئیات قانونی و فنی، توانایی انجام کارهای مشاور املاک، دریافت پورسانت از فروش و به علاوه بخشی از کمیسیون نماینده خود را نیز دریافت می کند.
مشاور ملک: لازم است برای دوره ها و آزمون صدور مجوز، کار برای کارگزاری و ارائه پیشنهادات و مذاکره وتکمیل فروش، کار با مشتریان تا یافتن ملکی برای آنها مجوز دریافت کند. از فروش پورسانت دریافت می کنند که باید آن را با کارگزاری تقسیم کنند.
Istanbul Property چه نوع شرکتی است؟
Istanbul Property به عنوان نماینده خرید و فروش کار می کند. Istanbul Property مفتخر است که به دلیل داشتن مشاوران متخصص و حرفه ای و همچنین خدماتی که با کمک تکنیک های بازاریابی نسل جدید ارائه می کند یکی از شرکت های پیشرو در زمینه املاک و مستغلات ترکیه است. ما به عنوان Istanbul Property در حال برداشتن گام‌های محکم در این مسیر هستیم تا در این بخش با نوآوری‌ها، تفاوت ایجاد کنیم.
تاریخچه آژانس های مشاور املاک و مستغلات
مشاوران املاک و مستغلات دارای سابقه ای طولانی می باشند که به تمدن های باستانی باز می گردد. مفهوم مالکیت زمین و ملک از هزاران سال پیش وجود داشته و در نتیجه، متخصصانی هم که خرید و فروش املاک و مستغلات را تسهیل می نمایند، وجود داشته اند.
به طور مثال، در روم باستان برخی از نمایندگان حرفه ای وجود داشتند که در خرید و فروش زمین و ملک متخصص بودند.
صنعت املاک و مستغلات در ایالات متحده، در اوایل قرن بیستم شکل گرفت. اولین هیئت مدیره املاک و مستغلات در کشور در سال 1906 در شیکاگو پایه گذاری شد و اولین انجمن ملی کارگزاران املاک و مستغلات در سال 1908 تأسیس شد.
در طی سال ها، نقش آژانس های مشاور املاک تکامل و گسترش یافته است. امروزه کارگزاران املاک و مستغلات، متخصصین دارای مجوزی هستند که به مشتریان در امر خرید و فروش خانه، املاک تجاری و معامله سایر انواع املاک و مستغلات کمک می کنند. آنها به خریداران کمک می کنند تا املاکی را که نیازها و بودجه آنها را تامین می کند، پیدا کنند و همچنین به فروشندگان در بازاریابی املاک خود و مذاکره در مورد فروش آنها کمک می نمایند. کارگزاران املاک و مستغلات همچنین کارهای اداری و سایر جنبه های حقوقی مربوط به فرآیند خرید و فروش را انجام می دهند.
در کل بسیاری از سازمان ها و انجمن های مختلف به عنوان نماینده صنعت مشاوران املاک و مستغلات عمل می کنند، از جمله انجمن ملی مشاوران املاک و مستغلات و انجمن بین المللی متخصصان املاک و مستغلات. این سازمان ها منابع آموزش و ابتکاراتی را برای کمک به آژانس‌های املاک و مستغلات فراهم می‌کنند تا آنها بتوانند از آخرین گرایش ها و بهترین شیوه ها در صنعت خود استفاده نموده و به روز باشند.