Правовые аспекты, связанные с приобретением недвижимости в Турции

Турция уже давно является предпочтительным местом отдыха среди иностранцев. Все благодаря средиземноморскому климату, шикарным побережьям и обильному количеству солнечный лучей в течение года. Поэтому многие инвесторы рассматривают возможности приобретения местной недвижимости в качестве долгосрочного капиталовложения. Особенно учитывая, что Турция находится на пороге вступления в состав ЕС и имеет один из самых быстро развивающихся рынков в мире. Иностранным гражданам разрешается покупать землю и недвижимость в Турции на свое имя при условии, что объект находится в пределах городской черты. Недвижимость в деревнях или на сельскохозяйственных угодьях, а также на территории военных зон не подлежит продаже иностранцам.

В статье 35 Конституции Турецкой Республики дается определение права собственности. Данная статья гласит, что каждый имеет право на владение имуществом и наследование. Эти права могут быть ограничены в соответствии с законом только в общественных интересах. К ним могут относиться схемы зонирования территории городского и иного поселения, ограничения на въезд иностранцев и другие ограничения. Чтобы получить право собственности на недвижимость, необходимо подать заявление в местное Управление регистрации прав собственности на землю и недвижимое имущество. Кадастровая служба передаст право собственности после проведения надлежащих процедур проверки на соответствие вышеупомянутым требованиям. 

Справки или документы о переводе всей суммы покупки в Турцию должны быть предоставлены в Управление земельного кадастра в ходе проведения сделки. Во время сделки как с покупателя, так и с продавца взимается пошлина (т.е. налог) в размере 1% (примечание: сейчас эта сумма составляет 1,5%). Частные здания облагаются ежегодным налогом на недвижимость в размере 0,3%, который уплачивается муниципалитетам (т.е. местным органам власти). В течение первых пяти лет покупатели освобождаются от уплаты ежегодного налога на недвижимость в недавно построенных домах. 

Согласно налоговому законодательству Турецкой Республики, каждые пять лет, для целей налогообложения все объекты недвижимости подлежат переоценке. У покупателей есть возможность дальнейшей перепродажи недвижимости или сдачи в аренду с последующим выводом доходных средств из Турции. В случае, когда недвижимость приобретается в целях ведения коммерческой деятельности, применяются иные правовые нормы. При покупке недвижимости иностранным гражданином решающее значение имеет регистрация имущества. В Турции Управление земельного кадастра подразделяется на региональные органы, которые в свою очередь разбиты на провинциальные или районные отделения и находятся под государственным контролем.  

В 2020 году в Докладе о мировых инвестициях (UNA) Турция заняла второе место в Азии по объему прямых иностранных инвестиций. В 2018 году объем прямых притоков капитала иностранных инвесторов составил 12,94 миллиарда долларов, увеличившись до 11,48 миллиарда долларов годом ранее. Некоторые страны ЕС на протяжении длительного периода инвестировали значительные средства в Турцию. После Нидерландов Соединенные Штаты являются вторым по величине инвестором Турции. Доля голландских инвестиций в Турцию составляет 15,8% от всех зарубежных капиталовложений.  

Требования к иностранным гражданам при покупке недвижимости в Турции 

В последнее время иностранцы в основном заинтересованы в турецкой недвижимости. Если вы планируете приобретения дома в Турции, то, вероятно, вас заинтересует программа получения турецкого гражданства через инвестиции. 

Для совершения покупки жилья в Турции необходимо предоставить необходимый пакет документов: 

• Идентификационный номер для целей налогообложения (Vergi Numara). 
• Счет в турецком банке (узнайте, как открыть счет в турецком банке). 
• Документы из страны проживания (например, счет за электричество). 
• Две фотографии 

Законы и порядок приобретения недвижимости в Турции 

Для начала необходимо найти объект недвижимости, который вы хотите приобрести.  После того как вы выберете идеальный вариант, агентство составит с вами договор, в котором будут указаны условия приобретения. В нем будет указана сумма залога, крайний срок выплаты всего залога и конечная балансовая стоимость недвижимости. На протяжении всего процесса юридический переводчик, назначенный государственными нотариальными конторами, будет находиться рядом, чтобы убедиться, что вы все поняли. 

Затем паспорт(ы) покупателя передается нотариусу, где юридический переводчик выполнит их перевод. Это требуется для проверки безопасности и местонахождения недвижимости. Перевод займет не более получаса, и вскоре покупатель получит свои документы обратно. Затем специалисты местного офиса агентства и покупатель отвезут контракт местному поверенному. Ваш адвокат займется подачей заявлений на получение TAPU (свидетельства о праве собственности) и Iskan (официальное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), а также переговорами по контракту. Iskan — это технический паспорт на ваш дом, в котором содержится такая информация, как количество этажей и внутренняя инфраструктура. TAPU — это юридический документ, который устанавливает, кому что принадлежит. В этот документ включается фотография владельца, а также официальная печать и подпись. 

Очень важно дважды проверить действительность TAPU, убедившись, что имя в TAPU совпадает с именем продавца. Ваш адвокат перепроверит все это за вас. Он также удостоверится, что TAPU не имеет каких-либо обременений и соответствует рассматриваемому объекту недвижимости. Затем ваш поверенный, юридический переводчик и еще один свидетель засвидетельствуют факт подписания контракта, составленного компанией Turkey Homes, всеми сторонами. Для обеспечения сохранности недвижимости вам необходимо будет внести депозит (минимально допустимый депозит составляет 2 000 долларов США или эквивалент в турецких лирах) и назначить дату внесения оставшегося депозита, который обычно составляет 1-2 процента от продажной цены недвижимости. 

Вот самая последняя информация по состоянию на август 2018 года. В 16 турецких регионах, от Фетхие до Бодрума и Антальи, для покупки недвижимости иностранцами больше не требуется подача военной заявки. Вы заплатите оставшуюся сумму за недвижимость, и ваш поверенный подпишет документы на собственность после оформления всей остальной документации. Чтобы получить право собственности на недвижимость, необходимо подать заявление в местное Управление земельного кадастра по месту расположения объекта. Управление земельного кадастра передает право собственности после проведения соответствующих поисков и проверки на соответствие вышеупомянутым условиям. В Турции обе стороны (продавец и покупатель) должны присутствовать при внесении записи в реестр недвижимости во время сделки. Кроме того, в Управление земельного кадастра должны быть предоставлены доказательства или документы о полном переводе суммы покупки в Турцию. 

При передаче прав собственности все налоги и сборы должны быть оплачены.  Комиссия покупателя в размере 3% от стоимости недвижимости должна быть уплачена компании Turkey Homes. Вам также придется заплатить налог на покупку (гербовый сбор), который равен 4% от оценочной стоимости недвижимости. Оценочная (кадастровая) стоимость недвижимости обычно составляет около 60% от фактической суммы сделки, поэтому налог на покупку составит 4% от 60% реальной стоимости. Этот налог уплачивается местным органам власти. 

После завершения процесса покупки вы получите TAPU в качестве нового владельца недвижимости (свидетельство о праве собственности). Чтобы зарегистрировать недвижимость в Турции, вы должны сначала зарегистрироваться в местном налоговом управлении и создать счет в турецком банке. Для создания счета в турецком банке, помимо оригинала паспорта, вам необходимо предъявить еще один документ, удостоверяющий личность, с указанием домашнего адреса в стране, резидентом которой вы являетесь. Это могут быть водительские права, счет за коммунальные услуги (электричество, вода, газ и так далее) или налоговая выписка. После открытия банковского счета вам будет присвоен уникальный налоговый номер, и вам нужно будет уведомить местные власти о том, что вы теперь являетесь владельцем недвижимого имущества.

1. Закон о праве собственности

Статьи 35 и 36 Закона о земельном кадастре № 2644 Конституции Турецкой Республики определяют право собственности. Данная статья гласит, что каждый имеет право на владение имуществом и наследование. Эти права могут быть ограничены в соответствии с законом только в общественных интересах. К ним могут относиться схемы зонирования территории городского и иного поселения, ограничения на въезд иностранцев и другие ограничения. Чтобы получить право собственности на недвижимость, необходимо подать заявление в местное Управление регистрации прав собственности на землю и недвижимое имущество. При покупке недвижимости иностранным гражданином решающее значение имеет регистрация имущества. В Турции Управление земельного кадастра подразделяется на региональные органы, которые в свою очередь разбиты на провинциальные или районные отделения и находятся под государственным контролем.

2. Регистрация права собственности и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости

В большинстве европейских стран покупатель и продавец обращаются к государственному нотариусу, чтобы зарегистрировать имущество на имя нового владельца. Эта процедура должна быть проведена надлежащим образом, согласно требованиям государственного нотариуса. Нотариус также отвечает за оформление сделки, которая обычно принимает форму передаточного акта, а также за регистрацию в реестре недвижимости. В Турции, однако, запись в реестре производится сотрудником Департамента регистрации собственности, а не государственным нотариусом. Присутствие обеих сторон (продавца и покупателя) при внесении записи требуется по закону. Можно делегировать эти полномочия другому лицу, но для этого потребуется оформить нотариальный акт. В качестве меры предосторожности нелишним будет заверить сделку купли-продажи у официального нотариуса. 

В Турции для вручения документа о передаче прав собственности не требуется присутствие государственного нотариуса. Единственным требованием, предъявляемым к передаче, является то, что она должна быть оформлена в письменном виде. После внесения и вручения документа в реестре выдается свидетельство о праве собственности (TAPU). Право собственности переходит только после завершения строительства здания (зданий), если оно еще находится на стадии возведения, и выплаты всей суммы. 

В целом, на иностранных граждан не распространяется никаких правовых ограничений касательно владения недвижимостью. Существенную роль играет закон о деревнях, а также закон о запрете на владение имуществом на территориях охранных и военных зон; Статья 87 Закона о деревнях запрещает иностранцам приобретать недвижимость за пределами центра деревни в случаях, если местное кадастровое деление еще не завершено или участок земли принадлежит Министерству сельского и лесного хозяйства. Кроме того, препятствием может стать законодательный акт об охранных и военных локациях, который ограничивает возможность иностранцев покупать недвижимость на определенном расстоянии от военных пунктов или стратегически важных объектов. 

Обновленные правовые положения, направленные на развитие экономического положения Турции и соответствие законов стандартам ЕС, во многом могут изменить или даже отменить первичные законодательные ограничения, описанные выше.

3. Итог

Покупка недвижимости в Турции осуществляется при соблюдении многих правил. Иностранным гражданам следует учитывать не только формальные предписания, но и обращать внимание на правовые исключения. К числу вещей, к которым необходимо отнестись с полной ответственностью относятся план районирования, данные об продавце и правовые ограничения на недвижимость, налагаемые турецким законодательством. Istanbul Property предлагает услуги по тщательному расследованию объектов недвижимости. Наши специалисты будут рады вам помочь.  

Какие налоги придется заплатить при покупке недвижимости в Турции? 

В Турции нерезиденты облагаются налогом исключительно на доход, полученный в стране, и облагаются целым рядом других налогов, касающихся владения недвижимостью. В Турции налоговым годом считается календарный год, и, если физическое лицо проводит в Турции 183 дня или более в течение любого отчетного года, его можно считать резидентом.

1. Комиссия за переход права собственности

При продаже недвижимости в Турции как с покупателя, так и с продавца взимается 1,5 процента в виде комиссии за передачу права собственности. Сумма этих расходов (составляющая в общей сложности 3 процента от заявленной стоимости недвижимости) зависит от объявленной стоимости недвижимости. Объявленная стоимость недвижимости, однако, не может быть ниже стоимости для целей налогообложения, установленной местным муниципалитетом. Кроме того, 1,5 процента взимается при регистрации новых зданий, возведенных на участке.

2. НДС

Налог на добавленную стоимость (НДС) на продажу недвижимости в Турции составляет 18 %. Однако продажа домов площадью менее 150 квадратных метров облагается налогом на продажу в размере 1 %. Существует вероятность того, что при продаже недвижимого имущества после владения им в течение 730 дней (2 полных года) не будет облагаться НДС и корпоративным налогом в Турции, в случае если недвижимое имущество принадлежит турецкой корпорации. Данное льготирование зависит от ряда других требований.

3. Гербовый сбор

В Турции гербовый налог уплачивается со всех договоров купли-продажи и лизинга. Ставки варьируются от 0,15% до 0,75%, а сумма налога определяется стоимостью договора.

4. Налог на недвижимость

Местные налоги на недвижимость выплачиваются двумя равными частями в мае и ноябре. Ставки налогов варьируются в зависимости от типа недвижимости. Как правило, ставки рассчитываются на основе стоимости имущества и зависят от следующих пороговых значений, установленных налоговыми органами: 

• Жилые дома облагаются по ставке 0,1%  
• Прочие постройки 0,2% 
• Земельные участки 0,1%  
• Сельскохозяйственные угодья 0%,  
• Свободные земли под строительство 0,3%. 

5. Налог на прирост капитала

Прибыль, полученная от продажи недвижимости в Турции, рассматривается как годовой доход в том году, в котором была осуществлена продажа. Сделка подлежит налогообложению по предельной ставке от 15 до 35 процентов. В 2008 году прирост капитала в размере до 6,800 турецких лир (700 долларов США) не облагается налогом на прирост капитала. В течение 15 дней после продажи необходимо завершить оформление сделки. Налог на прирост капитала в Турции не распространяется на недвижимость, приобретенную после 1 января 2007 года и находящуюся в собственности более 5 лет.

6. Налог на наследство и дарение

Ставки налога на дарение варьируются от 10% до 30% от оценочной стоимости. Кроме того, ставки налога на наследство составляют от 1% до 10% процентов от наследуемой суммы. 

Когда был издан закон о праве собственности на недвижимость для иностранцев в Турции? 

Одобрив 5 мая 2012 года законопроект № 6302, турецкое правительство внесло существенные изменения в Закон о владении недвижимым имуществом Турции, регулирующий требования, которые должны быть выполнены иностранцами, намеревающимися приобрести недвижимость в Турции, сняв ряд ограничений на владение недвижимостью иностранцами. Кроме того, были предложены некоторые послабления в отношении регламентов, которым должны соответствовать иностранные граждане для покупки недвижимости в Турции, причем ограничения были установлены для жителей нескольких граничащих с Турцией государств. 

В соответствии с поправкой к Закону о гражданстве Турции, опубликованной в служебных ведомостях 7 декабря 2018 года, для иностранцев, желающих стать гражданами Турции, появилась возможность подать заявление на получение турецкого гражданства после подписания с нотариусом нормативного договора о покупке недвижимости и обещания приобрести недвижимость стоимостью не менее 250,000 долларов США. Для получения турецкого гражданства требуется документ о праве собственности и отчет об оценке. Покупатели, которые хотели приобрести недвижимость в незавершенном проекте, упустили шанс на получение гражданства, поскольку фактическая стоимость объекта не соответствовала стоимости, указанной в отчете об оценке. С принятием нового постановления это правило больше не действует. При приобретении недвижимости в рамках строительного проекта достаточно нотариально заверенного обязательства о покупке недвижимости. 

Согласно распоряжению, опубликованному в официальных ведомостях Турции, процесс получения турецкого гражданства был упрощен за счет снижения минимального возрастного критерия. Требования к основному капиталу иностранцев для получения турецкого гражданства были снижены с 2,000,000 до 500,000 долларов США. Необходимая сумма приобретения для получения турецкого гражданства через покупку недвижимости, была снижена с 1,000,000 до 250,000 долларов США.  Максимальное количество рабочих мест, которое необходимо было предоставить сокращено со 100 до 50.  

Самое важное об инвестировании в Турцию 

• Важно установить, можете ли вы получить право на владение недвижимостью или ограниченные права на владение. 
• Передача права собственности на недвижимость должна соответствовать действующим в Турции законам и постановлениям. 
• Площадь всего земельного участка, приобретаемого в Турции, суммарно не должна превышать 30 гектаров. 
• Выясните, не находится ли приобретаемый объект недвижимости в охранной или военной зоне, или на территории, где иностранным гражданам запрещено приобретать недвижимость. Это важно, поскольку недвижимость в охранных зонах запрещено продавать иностранцам. 
• Необходимо посетить управление по вопросам недвижимого имущества и собрать достаточную информацию о рассматриваемом объекте, например, имеет ли арендодатель законное право продавать недвижимость, и не заложена ли данная недвижимость или не является ли она объектом каких-либо других действий, препятствующих ее продаже. 
• Не подписывайте контракты юридического характера и не совершайте никаких платежей в счет оплаты недвижимости до получения адекватной информации о данном объекте из реестра недвижимости, который можно найти в Интернете. 
• В случае отсутствия доверия или серьезного отношения к продавцу, не рекомендуется приступать к продаже и заключать сделку до завершения расследования в отношении лиц или фирм, занимающихся продажей недвижимости. 
• Дело должно быть передано в турецкий суд, если существует какое-либо несоответствие между процессами покупки и продажи. Министерство иностранных дел Турции, а также любое другое иностранное представительство не имеют права вмешиваться в разбирательство.