Амортизация недвижимого имущества

Под амортизацией понимается план ваших ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. Также амортизационный план используется для того, чтобы показать разбивку истории счетов по другим кредитным платежам, например, по кредитным картам. 

План амортизации показывает, какая часть вашего ежемесячного ипотечного платежа идет на проценты, а какая — на основной долг, чтобы вы могли планировать свои капитальные расходы. Решив купить дом, вы, скорее всего, получите ипотечный кредит для покрытия стоимости. Сумма процентов по этому кредиту, которую вам выдаст банк, рассчитывается исходя не из первоначальной суммы кредита, а из суммы, оставшейся на балансе основного долга в плане амортизации. После многих выплат сумма процентов уменьшается. 

Следует напомнить тем, кто будет пользоваться ипотечными кредитами, что чем меньше основной долг в дорогой зарплате, которую вы будете платить, например, за дом, который вы будете покупать, тем меньше процент на основной долг. Но, конечно, если вы пытаетесь рассчитать ежемесячные суммы одну за другой, вы можете запутаться, поэтому, если вы не являетесь финансовым экспертом, такие платежные процессы могут быть довольно утомительными и пугающими. Этот план платежей, разработанный специально для таких ситуаций, облегчит вашу работу и даст вам свободу тратить деньги по своему усмотрению. 

Цель использования амортизации 

План амортизации выражает, как платежи по кредиту, полученные вами в банке, применяются к конкретным видам кредитов. Таким образом, ежемесячный платеж остается неизменным и распределяется между другими расходами, такими как процентные расходы в соответствии с тем, сколько ваш кредитор платит за кредит, уменьшение остатка по кредиту и налоги на недвижимость. Эта операция и план помогают неопытным в этой отрасли или денежном потоке и экономят время и деньги для тех, кто не хочет рассчитывать свои планы платежей. 

Если объяснять этот план с префиксом, то взятый ипотечный кредит создает план платежей в год и месяц, который вы утвердите, а таблицы амортизации помогут вам понять, как работает кредит. Таким образом, вы не столкнетесь с дополнительными процентными платежами в будущем. 

Как работает амортизация? 

Амортизация — это определенный график, в котором указан каждый ежемесячный платеж по кредиту, сколько из каждого платежа идет на выплату процентов, а сколько — на погашение основного долга. Каждая амортизационная таблица содержит следующие элементы. 

• Плановые платежи: ваши обязательные ежемесячные платежи перечислены отдельно по месяцам в течение всего срока кредита. 
• Основной платеж: после начисления процентов оставшаяся часть вашего платежа идет на погашение долга. 
• Процентные расходы: часть каждого планового платежа идет на выплату процентов, которые рассчитываются путем умножения остатка по кредиту на ежемесячную процентную ставку. 

Несмотря на то, что каждый месяц ваш общий платеж одинаков, благодаря этому плану вы будете ежемесячно выплачивать проценты и основную сумму кредита в разных размерах, поскольку процентные расходы находятся на самом высоком уровне в начале выплаты банковского кредита. Со временем все большая часть каждого платежа идет на погашение основного долга, и вы ежемесячно выплачиваете пропорционально меньше процентов. 

Если разделить реализацию этого плана амортизации на этапы, то он выглядит следующим образом: 

1. Человек берет кредит, например, автокредит, кредит на покупку жилья или личный кредит. Такие кредиты включают в себя две переменные: остаток основного долга и общую сумму причитающихся процентов. В то время как взятый кредит составляет основную сумму, естественное привлечение — это другой долг, выплачиваемый на основную сумму, определяемую процентной ставкой по кредиту. 
2. Заемщик начинает вносить периодические платежи. Когда банк выдает кредит, заемщик начинает процесс погашения кредита путем внесения регулярных платежей, например, ежемесячных или ежегодных. По мере погашения кредита остаток задолженности уменьшается. Таким образом, процентная ставка по отношению к основной сумме долга будет меняться до тех пор, пока каждая общая сумма платежа не станет больше основной суммы долга и меньше процентов. 
3. После определенного периода и определенного количества ежемесячных платежей заемщик будет сначала выплачивать основную сумму долга, пока не закончит погашение кредита. При регулярном платеже деньги, уплаченные за проценты, исчезают, и выплачивается основная сумма. Этот план позволяет экономить деньги. 

Как рассчитывается амортизация имущества? 

Чтобы рассчитать годовую амортизацию имущества, необходимо разделить базу затрат на срок полезного использования имущества. Это вычисляется следующим образом. 

Амортизация за любой полный год = Стоимость / Срок службы 

Амортизация за неполный год, когда имущество было введено в эксплуатацию в M-м месяце, определяется как: 

Амортизация за первый год = (((12-M)+0,5) / 12) * (Стоимость / Срок) 

Для чего рассчитывается период амортизации? 

Понимание совокупной суммы процентов, которые вы будете выплачивать в течение стоимости суммы кредита, является для вас хорошим стимулом для досрочного внесения основных платежей. Когда вы вносите дополнительные платежи, уменьшающие непогашенный основной долг по кредиту с планом амортизации, они уменьшают количество будущих платежей, которые должны пойти на выплату процентов. Именно поэтому небольшая дополнительная выплата может иметь такое большое значение. 

Другими словами, этот план создан потому, что он экономит и деньги, и время на выплату вашего кредита.  

Что такое отрицательная амортизация недвижимости? 

Отрицательная амортизация — это платежный термин, означающий увеличение остатка основного долга из-за невыплаты процентов по данному кредиту. Например, если процентный платеж по кредиту составляет 300 долларов, а заемщик выплачивает только 200 долларов, то разница в 100 долларов будет отнесена на основной баланс кредита. 

Основной остаток по банковскому кредиту постепенно уменьшается по мере того, как заемщик вносит платежи. Однако есть и обратное явление — остаток основного долга растет, если заемщик не платит по кредиту с отрицательной амортизацией. Отрицательная амортизация позволяет заемщикам самостоятельно определять, какую часть процентов от каждого ежемесячного платежа они хотят выплачивать. Сумма процентов, которую они решили не платить, затем добавляется к основному балансу ипотечного кредита.  

Как амортизация влияет на продажу дома? 

Амортизация включается в сумму налога, который вы должны будете заплатить при продаже недвижимости. Расходы по плану амортизации в конечном итоге определяют вашу прибыль или убыток при продаже, поскольку расходы по плану амортизации снижают себестоимость имущества. 

Если вы продержите заемную недвижимость не менее одного года и продадите ее с более значительной прибылью, вы заплатите долгосрочные налоги на прирост капитала. Кроме того, в зависимости от уровня вашего ежемесячного дохода, вы также несете дополнительную надбавку. Если вы являетесь налогоплательщиком с более высоким уровнем дохода, вы также можете столкнуться с налогом на чистый инвестиционный доход в размере 3,8%. 

Нужно ли рассчитывать амортизацию перед покупкой дома? 

Стоимость активов не может быть полностью возмещена в год их приобретения, поэтому вы обычно возмещаете стоимость капитальных активов с течением времени, используя амортизационные отчисления. Существуют некоторые тонкости при составлении графика амортизации. Например, в зависимости от того, как вы приобрели имущество, действуют разные правила. 

Имущество, приобретенное в кредит, и амортизируемая сумма — это покупная цена актива за вычетом любых скидок, плюс налоги с продаж, расходы на доставку и плату за установку. Кроме того, юридические и бухгалтерские сборы, печати, регистрационные сборы, титул/страхование, обследования и налоги на имущество выплачиваются продавцу за имущество. 

Ваша наследуемая амортизируемая база равна базе дарителя на момент дарения. Поэтому она не так важна, как другие. 

Другими словами, ответ на вопрос "Должен ли я рассчитывать амортизацию перед покупкой дома" не требует четкого планирования, поскольку недвижимость приносит вам прибыль уже после первого года, в зависимости от экономической ситуации на тот момент. 

Какую сумму амортизации я должен выплатить при продаже дома? 

Амортизация составляет 20% от стоимости земли, которую вы покупаете, но для получения точных данных проверьте свой налоговый счет или последнюю оценку. Также помните, что стоимость земли и здания у каждой недвижимости разная. Например, если вы купили дом за $200,000, а в налоговом счете указано, что земля составляет 20% от стоимости дома, ваша амортизационная база составляет 80% от стоимости покупки, или $160,000. Это означает, что $40.000 не могут быть амортизированы. 

Вы должны меньше вашей текущей налоговой базы за любую амортизацию, которую вы заявляете. Вы не должны платить налог на выкуп амортизации, только если вы продаете дом с убытком. Рынок резко упал, и вы не можете больше содержать дом. Вы сокращаете свои потери и продаете все, что можете, за меньшую сумму, чем та, которую вы первоначально заплатили за него. 

Что происходит с наступлением полной амортизации имущества? 

Купленное имущество может достичь полной амортизации, при начислении обесценения на первоначальную стоимость, если срок его полезной службы истек или доходность выше ожидаемой. Метод амортизации может быть линейным или ускоренным для недвижимости. Актив полностью амортизируется в бухгалтерских книгах банка, когда накопленная амортизация совпадает с первоначальной стоимостью. Например, если вы купили дом за $300 000, и после начисления амортизации в размере $100 000, вы продаете недвижимость на рынке за $500 000, налоги на прирост капитала с прибыли в размере $200 000 и выкуп с амортизационной стоимости в размере $100 000.  

Амортизация и износ: в чем разница? 

Если амортизация — это практика распределения стоимости нематериального актива в течение срока его полезного использования, то износ — это расходование основного средства в течение срока его полезного использования. Таким образом, амортизация должна занимать определенное время, чтобы выявить реальную выгоду от этих инвестиций. И нужно учитывать, что на нее также повлияют изменения в окружающей среде в течение этого времени. Амортизация должна планироваться и учитываться по постепенному снижению стоимости материального актива в течение срока его полезного использования путем отнесения на расходы. 

Чтобы проанализировать их, решающее сравнение между амортизацией и износом заключается в том, что амортизация списывает стоимость нематериального актива, в то время как износ делает это для материального актива.

Пример амортизации в сфере недвижимости

Амортизация в сфере недвижимости относится к процессу погашения кредита или долга посредством регулярных платежей в течение установленного периода времени. Примером амортизации в сфере недвижимости может быть домовладелец, который берет ипотеку для покупки недвижимости. Ипотека, как правило, структурирована как долгосрочная ссуда, при которой заемщик вносит регулярные платежи (например, ежемесячные платежи), которые включают как основную сумму, так и проценты. Основная сумма - это сумма займа, а проценты - это плата за заимствование денег. Со временем, по мере того как заемщик производит платежи по ипотеке, основной остаток уменьшается, а доля собственности в имуществе (капитале) увеличивается. Платежи по ипотеке структурированы таким образом, что часть каждого платежа идет на погашение основного долга, а оставшаяся часть идет на выплату процентов. Этот процесс известен как амортизация, и он позволяет заемщику постепенно погашать долг в течение установленного периода времени, обычно 15 или 30 лет.